Die Regierung der Balearen hat im Mai 2024 ein Gesetzesdekret zur Vereinfachung und Beschleunigung von Verwaltungsverfahren verabschiedet, deren wichtigste Maßnahme die Legalisierung von illegalen Bauten ist. In diesem Zusammenhang wird häufig von einer städtebaulichen „Amnestie“ gesprochen. Die vorgesehenen Maßnahmen sind indessen nicht so sehr eine Amnestie für Bauvergehen, sondern vielmehr wird Immobilieneigentümern unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit eröffnet, eine Situation zu regeln, für die es in den letzten 10 Jahren auf Ibiza keinen rechtlichen Ausweg gab.

 

Ohne Baugenehmigung errichtete Immobilien genießen lediglich Bestandsschutz und können nach 8 Jahren nicht mehr von der Verwaltung abgerissen werden (allerdings gilt dieser Bestandsschutz im Agrarland seit 2019 nicht mehr). Ein durch Bestandsschutz geschützter Bau ist nicht legal, sondern wird von der Verwaltung lediglich geduldet, da der Bau sich jenseits der geltenden Baunormen („fuera de ordenación“) befindet.

In den illegal errichteten Gebäudeteilen sind bisher alle Renovierungsarbeiten verboten. Das neue Dekret erlaubt nunmehr für einen begrenzten Zeitraum von 3 Jahren, dass der Immobilieneigentümer ein Legalisierungsprojekt einreichen kann, mit dem die Legalisierung der illegalen Aufbauten beantragt wird. Diese Legalisierung hat zur Folge, dass die Immobilie als vollständig legal gilt. Es dürfen dann auch in Zukunft wieder Renovierungsarbeiten in den ursprünglich illegalen Teilen der Immobilie durchgeführt werden. 

 

Das neue Gesetzesdekret beschränkt die Anwendung die Legalisierung auf ländliche Immobilien („suelo rustico comun“), Immobilien im erschlossenen Bauland („suelo urbano“) fallen nicht unter den Anwendungsbereich dieses Gesetzes. Die Amnestie gilt für all diejenigen illegalen Bebauungen, die älter als 8 Jahre sind, da dies die übliche Verjährungsfrist im Baurecht ist. Die Maßnahme gilt bei geschützten Landgebieten („suelo rustico protegido“) nur für jene Gebäudeteile, die vor dem Erlass des städtebaulichen Dekrets vom 29. Mai 2014 errichtet wurden. Bei Naturschutzgebieten („zona ANEI“) gilt als Stichtag der 10. März 1991 (Erlass des ersten Naturschutzgesetzes). Leider gibt es hier einige nicht definierte Grauzonen und die Praxis wird zeigen, wie die Verwaltung zu diesen rechtlichen Grauzonen steht.

 

Der Eigentümer der zu legalisierenden Immobilie muss ein Bußgeld bezahlen, welches im Dekret euphemistisch als Geldleistung („prestación economica“) bezeichnet wird. Im ersten Jahr der Geltung der Vorschrift sind 10 % des Wertes der zu legalisierenden Bauten zu bezahlen. Im zweiten Jahr sind es 12,5 %, im dritten Jahr 15 %. Des Weiteren muss dem Legalisierungsantrag ein technisches Projekt beigefügt werden, welches ökologische Korrektur-Maßnahmen („medidas correctoras“) beschreibt: so etwa die Reduzierung des Wasserverbrauches oder die Erhöhung der Energieeffizienz. Eine Grundvoraussetzung ist, dass der zu legalisierende Teil des Gebäudes die Verjährung erlangt hat. Dafür ist es nicht ausreichend zu behaupten, dass die Baumaßnahmen vor mehr als 8 Jahren durchgeführt worden sind, vielmehr muss man mit rechtlich haltbaren Beweismitteln (Luftaufnahmen, Handwerkerrechnungen) den Nachweis der Verjährung führen.

Man sollte zunächst einmal prüfen, ob die in Frage stehende Immobilie alle Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des Gesetzdekrets erfüllt, um im Anschluss ein Projekt durch einen Architekten oder technischen Architekten einzureichen. Bei der Bewertung der Rechtslage sollte man die positiven Aspekte (Zugang zu einer vollständigen Legalisierung der Immobilie), aber auch die negativen Seiten des Legalisierungsverfahrens berücksichtigen. Laut dem Dekret darf die einmal legalisierte Immobilie nicht zur touristischen Vermietung genutzt werden. Das soll sogar ausdrücklich im Grundbuchamt vermerkt werden. Das Gesetz ist in Kraft, da der Inselrat (Consell) von Ibiza, der für städtebauliche Angelegenheiten zuständig sind, das Dekret, am 9. Juli 2024 durch Veröffentlichung im Amtsblatt (BOIB) genehmigt hat, ohne einschneidende Änderungen vorzunehmen.