Wussten Sie, dass ein kanadischer Staatsbürger ohne weiteres eine Penthouse-Wohnung in der Innenstadt von Ibiza erwerben kann, aber derselbe Kanadier einige Kilometer entfernt im Landesinneren der Insel eine Finca nur kaufen kann, wenn das Verteidigungsministerium diesem Vorhaben ausdrücklich zugestimmt hat?

Dass EU-Ausländer nicht erschlossene Grundstücke („suelo rústico“) auf Ibiza nur nach Einholung einer Militärgenehmigung erwerben können, ist einem Gesetz aus dem Jahre 1975 geschuldet und hat konkrete Auswirkungen auf die Gestaltung von Immobilienverträgen. Da die Balearischen Inseln zum spanischen Militärgebiet („zona militar“) gehören, hat das spanische Verteidigungsministerium („Ministerio de Defensa“) ein Mitspracherecht bei der Ansiedlung von EU-Ausländern auf Ibiza. Es handelt sich bei der Einholung der Militärgenehmigung um eine zwingende Voraussetzung für die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrages. Sollte die Militärgenehmigung zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung nicht vorliegen, so wird der Notar sich weigern, die Kaufvertragsurkunde zu unterschreiben. Eine Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wird damit ohne Genehmigung unmöglich sein.

Diese Situation betrifft rund 1.500 Gemeinden spanienweit. Die in dem Gesetz von 1975 definierten Zonen liegen in den sogenannten „Gebieten mit eingeschränktem Zugang für Ausländer“. Die Einschränkungen gelten ausschließlich für nicht erschlossene Grundstücke, jedoch nicht für erschlossenes Bauland („suelo urbano“). Nach dem Beitritt Spaniens zur Europäischen Gemeinschaft wurden die Bürger der heutigen Europäischen Union den Spaniern gleichgestellt und sind seitdem von der Beantragung der Militärgenehmigung beim Verteidigungsministerium befreit. Das gleiche gilt für die Länder außerhalb der EU, die aber zum Schengenraum gehören (Island, Norwegen und Schweiz). Die Regelung betrifft auch juristische Personen: Wenn beispielsweise eine spanische GmbH („Sociedad Limitada“) ein Grundstück erwerben will, dann dürfen nicht mehr als 50 % der Anteile natürlichen Personen gehören, die von außerhalb der EU oder des Schengenraums kommen. Völlig offen ist derzeit die Frage, was in einem Fall des Austritts Großbritanniens aus der EU („Brexit“) zukünftig für britische Staatsbürger gilt. Muss ein englischer Käufer mangels Regelung mit der EU in Zukunft eine Militärgenehmigung beantragen, wenn er vorhat, auf Ibiza ein unerschlossenes Grundstück zu erwerben?

Zwecks Beantragung der Genehmigung sollte daher ein australischer, amerikanischer oder russischer Kaufinteressent bei einem privatschriftlichen Vorvertrag über eine Immobilie auf dem Land darauf achten, mit dem Verkäufer eine möglichst lange Frist bis zur notariellen Beurkundung zu vereinbaren. Leider kann man im Einzelfall nicht vorhersehen, wie schnell der EU-Ausländer zu seiner Militärgenehmigung kommt: je nach Grundstücksgröße kann das Genehmigungsverfahren 4 Monate dauern.

In der Regel müssen folgende Unterlagen der Behörde vorgelegt werden:
- Eine beglaubigte Kopie des Reisepasses des Antragsstellers
- Ein polizeiliches Führungszeugnis aus seinem Heimatland
- Ein topografischer Lageplan mit einem Hinweis darauf, wie weit die Immobilie vom nächsten militärischen Stützpunkt entfernt liegt
- Die genaue Beschreibung der Immobilie laut dem Grundbuch- und Katasteramt

Zusammenfassend macht es meines Erachtens heutzutage keinen Sinn, dass es in Spanien mehr als 1.500 Gemeinden gibt, die aus Gründen der Landessicherheit als Gebiete mit eingeschränktem Zugang für EU-Ausländer gelten. Der Kauf eines unerschlossenen Grundstücks auf Ibiza sollte nicht der Kontrolle des Verteidigungsministeriums unterliegen. Gegebenenfalls könnte man ein differenziertes Genehmigungsverfahren nach objektiven und vorhersehbaren Kriterien einführen. •