Actualmente, la prensa habla mucho de los últimos fallos judiciales según los cuales los bancos tendrían que devolver a sus clientes por lo menos una parte de los gastos adicionales de constitución de hipoteca. Hasta hace poco, las condiciones generales de los préstamos hipotecarios solían contener una cláusula que determinaba que el cliente, en calidad de prestatario, tenía que asumir todos los gastos adicionales. Estos comprenden, sobre todo, los gastos de notaría, del Registro de la Propiedad y de la gestoría, así como el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

Respecto a esta cuestión, el Tribunal Supremo estableció en una sentencia de finales de 2015 que de acuerdo con la Ley de Protección de los Consumidores a los bancos les está prohibido imponer a los clientes unos gastos adicionales que, por su naturaleza jurídica, deberían ser asumidos por ellos. Sin embargo, esta decisión no supone que los bancos tengan que hacerse cargo automáticamente de dichos gastos. El Tribunal únicamente llega a la conclusión de que existe la posibilidad de que los bancos adeudasen estos gastos adicionales a sus clientes. Por lo tanto, en cada caso particular habrá que examinar la cláusula contractual correspondiente. Solo las cláusulas que repercuten de manera indiscriminada los gastos adicionales a los prestatarios son ilícitas y por lo tanto nulas.

Desde entonces, a los bancos les gusta aducir que en sus contratos dicha cláusula está redactada de forma transparente e inequívoca, teniendo, por lo tanto, plena validez. Sin embargo, quien tiene un interés directo en la inscripción de la hipoteca es, en realidad, el banco, mientras que el interés del prestatario será, en todo caso, indirecto. El Tribunal Supremo indica que los bancos están interesados en la inscripción porque así obtienen un título ejecutivo, se constituye una garantía real y se abre la posibilidad de una ejecución especial. Literalmente razona que «quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista», es decir, el banco. 

Los gastos de notaría, las tasas de inscripción en el registro y los honorarios de gestoría en el caso de una hipoteca estándar son unos 1.000 €, pero el IAJD, que en las Baleares está fijado en el 1,2% del importe de la hipoteca, puede ascender fácilmente a varios miles de euros. Por lo tanto, la devolución del IAJD supondría una clara ventaja económica para los prestatarios. Los bancos argumentan que según la ley es el prestatario quien es el sujeto pasivo del tributo. En octubre 2018, el Supremo falló a favor del consumidor, decidiendo que sean los bancos quienes carguen con dicho impuesto. Parecía que este era el posicionamiento adoptado por la mayoría de los magistrados del Supremo, pero en su nueva y controvertida sentencia de 6 de noviembre 2018 dictaminó que el prestatario deberá pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados que corresponda a la constitución de la hipoteca. Pocos días después de emitirse esta sentencia, el Gobierno aprobó un Decreto Ley para que sean los bancos, y no los clientes, los que paguen en el futuro dicho impuesto hipotecario. 

Quien tome un préstamo hipotecario, debería leer atentamente la cláusula referente a los costes para no hacerse ilusiones sobre la recuperación de los gastos adicionales. Por una parte, son ilícitas y por lo tanto nulas las cláusulas que repercuten los gastos del banco a los clientes privados, pero por otra, es de suponer que también existen cláusulas que diferencien suficientemente entre los gastos del banco y los del cliente. Como primer paso, el consumidor puede reclamar a su banco la devolución de todos los gastos adiciones, incluido el IAJD, de forma extrajudicial. No obstante, teniendo en cuenta la nueva jurisprudencia creada en noviembre pasado, tendrá que mostrar mayor voluntad de compromiso en relación con el IAJD, siempre y cuando este no haya prescrito ya (el plazo de prescripción es de cuatro años). 

En resumen, la reivindicación de los gastos adicionales de una hipoteca resultará más complicada de lo que pueda parecer a primera vista. Los bancos cuentan con el factor tiempo y un proceso judicial representa para ellos simplemente un cálculo compensatorio. Sobre todo no harán para sus clientes el trabajo de poner en claro los hechos. Por lo tanto, es recomendable contratar a un abogado que realice estos trabajos preparatorios incluso en el caso de una reclamación extrajudicial. •