Veröffentlicht in Ibicasa Magazine am 15/10/2024

Im Zuge einer digitalen Erneuerung der Grundbuchämter von Ibiza fügt der Grundbuchbeamte („registrador“) seit diesem Jahr bei einem Eigentumswechsel der Kaufvertragsurkunde ein kurzes Registerzertifikat („certificación registral“) und nicht wie bisher einen einfachen Grundbuchauszug („nota simple“) bei. Der Hauptunterschied zwischen einer Registerbescheinigung und einem einfachen Grundbuchauszug besteht darin, dass die „nota simple“ rein informativen Charakter hat, während das Registerzertifikat ein öffentliches, vom Grundbuchbeamten im Fall der Eintragung einer Kaufvertragsurkunde digital unterschriebenes Dokument ist, das den Inhalt des Grundbuchamtes bestätigt.    In Spanien kann jeder direkt beim zuständigen Grundbuchamt persönlich oder unter www.registradores.org eine „nota simple“ bestellen. Es reichen meistens schon die Angabe der Finca-Nummer, oder Name und Vorname des gesuchten Eigentümers unter Angabe seiner Steuernummer, sowie eine Erklärung des Antragsstellers, dass man diese Information für “eine rechtliche Prüfung” benötigt, um an den gewünschten Grundbuchauszug zu gelangen. Das spanische Grundbuch kennt keine Abteilungen. Alle Eintragungen, sei dies Kauf oder Verkauf, Bestellung oder Löschung eine Hypothek, Wegerechte und Pfändungen werden fortlaufend nacheinander eingetragen. In Spanien werden im Grundbuchamt keinerlei Urkunden oder Pläne geführt oder aufbewahrt. [Legal-2.jpg] Es gibt zwar ein Kataster, aber dieses hat keine verlässlichen Pläne, untersteht dem spanischen Finanzministerium und es geht den Gemeinden als ausführendes Organ des Ministeriums vor allem um die Festsetzung von Steuern. Eine wirkliche Zusammenarbeit und Abstimmung mit dem Grundbuch existieren seit einer Gesetzesänderung im Jahre 2015. Trotzdem kommt es weiterhin vor, dass die im Grundbuch angegebene Größe einer Parzelle nicht mit den Katasteramtsangaben übereinstimmen.    Die Aufbauten sind im Kataster oft vollständig erfasst, weil es ja nicht um Legalität der Aufbauten, sondern um Mehreinnahmen bei der Erhebung der gemeindlichen Grundsteuern geht. Diese Quadratmeter stehen dann aber nicht im Grundbuchauszug, weil ein Grundbuchbeamter nur Aufbauten eintragen darf, für die alle Genehmigungen ordnungsgemäß vorgelegt werden. Entsprechend darf man sich nicht auf die Katastereintragung verlassen, rechtlich bindend ist immer das Grundbuch. Da eine „nota simple“ jedoch keinerlei Informationen über vorherige Eigentümer oder Rechte, die bereits gelöscht wurden, enthält, kann hier nur eine umfassende Registerbescheinigung weiterhelfen, die über das verkürzte Registerzertifikat hinausgeht, welches seit diesem Jahr den Kaufvertragsurkunden beigefügt wird. [Legal-3.jpg] Ein solches ausführliches Registerzertifikat bestellt man am besten direkt beim Grundbuchamt. Dieses „certficado historial“ kann Aufschluss über den „historischen“ Verlauf der Eigentumsübertragungen der Immobilie geben. Beispielsweise kann man überprüfen, ob in der Neubauerklärung vor dreißig Jahren eine Baugenehmigung genannt wurde und auf welchen Namen diese beantragt wurde. Dies sind wichtige Anhaltspunkte, um die Baugenehmigung im Archiv des Bauamtes der Gemeinde wiederzufinden. Die dem Grundbuch zur Eintragung vorgelegte Urkunden werden dem wesentlichen Inhalt nach direkt in das Grundbuch übertragen, was nicht gerade zur Übersichtlichkeit des Registerzertifikats beiträgt und die einzelnen Grundbuchblätter sehr umfangreich machen kann, je nachdem wieviel Eigentumsübertragungen und Hypothekenbestellungen stattgefunden haben. Die Kosten für die Beantragung des Registerzertifikat hängen von daher auch von der Anzahl der Eintragungen ab.   Das Registerzertifikat ist damit die einzige Möglichkeit, den gesamten Inhalt des Grundbuchsauszuges beglaubigt zu bekommen. Und da es sich um ein öffentliches Dokument handelt, wird dieses vom Grundbuchbeamten unterschrieben. In der Praxis funktioniert das Grundbuchamt reibungslos. Vom Grundprinzip weiß jeder juristische Laie um die Bedeutung des Grundbuchs beim Immobilienkauf. Was in diesem öffentlich geführten Register steht, gilt für und gegen alle, dessen Inhalt ist unanfechtbar. Die Parteien müssen sich lediglich im Rahmen einer Immobilientransaktion darüber im Klaren sein, welche Art von Eigentumsnachweis sie bei dem Grundbuchamt anfordern wollen.