Actuellement, la presse parle beaucoup des dernières décisions de justice selon lesquelles les banques devraient rembourser à leurs clients au moins une partie des coûts supplémentaires liés à la constitution d’emprunts qui leur avaient été exigés. Jusqu’à une date récente, les conditions générales des prêts hypothécaires contenaient une clause selon laquelle le client, en tant qu’emprunteur, devait assumer toutes les dépenses supplémentaires concernant ce prêt. Il s’agit avant tout des frais de notaire, des frais du registre foncier et de frais de gestion, ainsi que l’impôt sur les actes juridiques documentés (IAJD).

A ce sujet, la Cour suprême avait établi, dans un arrêt de fin 2015, qu’il était interdit aux banques d’imposer aux clients des coûts supplémentaires qui, en raison de leur nature juridique, devraient être assumés par elles-mêmes. Cependant, cette décision ne signifie pas que les banques doivent automatiquement prendre en charge ces dépenses. La Cour conclut seulement à la possibilité que les banques paient ces frais supplémentaires à leurs clients. Par conséquent, dans chaque cas particulier, il sera nécessaire d’examiner la clause contractuelle correspondante. Seules les clauses qui affectent sans discernement les dépenses supplémentaires supportées par les emprunteurs sont illicites et donc nulles.

Depuis lors, les banques se plaisent à affirmer que leurs clauses sont formulées de manière transparente et sans équivoque, de sorte qu’elles ont toute leur validité. Cependant, quiconque a un intérêt direct dans l’enregistrement de l’hypothèque est en réalité la banque, alors que l’intérêt de l’emprunteur sera, dans tous les cas, indirect. La Cour suprême indique que les banques sont intéressées par l’enregistrement, car elles obtiennent ainsi un titre exécutoire, une garantie réelle est constituée et s’ouverte alors la possibilité d’une exécution spéciale. Cela indique littéralement que « celui qui a le principal intérêt à documenter et enregistrer l’acte de l’emprunt avec garantie hypothécaire est sans aucun doute le prêteur », c’est-à-dire la banque.

Les frais de notaire, d’enregistrement au registre foncier et de gestion dans le cas d’un prêt hypothécaire standard s’élèvent à environ 1 000 €, mais l’IAJD, qui est fixé aux Îles Baléares à 1,2% du montant de l’emprunt, peut facilement atteindre plusieurs milliers d’euros. Par conséquent, le fait que les banques remboursent l’IAJD constituerait un avantage économique évident pour les emprunteurs. Les banques font valoir que, conformément à la loi, c’est l’emprunteur qui est le contribuable de la taxe. En octobre 2018, la Cour suprême s’est prononcée en faveur du consommateur, décidant que  les banques devaient être celles qui supportent la taxe. Il semblait que telle était la position adoptée par la majorité des juges de la Cour suprême, mais dans une nouvelle décision controversée du 6 novembre 2018, elle a décidé que l’emprunteur devait payer la taxe sur les actes juridiques documentés correspondants à la constitution de l’emprunt. Quelques jours après que la Cour ait rendu cette décision, le gouvernement a approuvé un décret-loi afin qu’à l’avenir, ce soit les banques et non les clients qui payent l’impôt hypothécaire. 

Quiconque contracte un emprunt hypothécaire doit lire attentivement la clause mentionnant les coûts afin de ne pas se faire d’illusions sur le recouvrement des frais supplémentaires. D’une part, les clauses qui veulent attribuer les dépenses de la banque aux clients sont illégales et donc nulles et non avenues, mais il existe également des clauses qui différencient suffisamment les dépenses de la banque et celles du client. Dans un premier temps, le consommateur peut exiger de sa banque le remboursement extrajudiciaire de tous les frais supplémentaires, y compris le l’IAJD. Cependant, compte tenu de la nouvelle jurisprudence créée en novembre dernier, il devra faire preuve d’un plus grand engagement envers l’IAJD, à condition que le délai de celui-ci ne soit pas déjà expiré (le délai d’expiration est de quatre ans).

En résumé, réclamer le remboursement des coûts supplémentaires d’une hypothèque sera plus compliqué que cela pourrait paraître à première vue. Les banques ont le facteur temps et un processus judiciaire ne représente pour elles qu’un simple calcul compensatoire. Surtout, elles ne faciliteront pas à leurs clients le travail de clarification des faits. Par conséquent, il est conseillé de faire appel à un avocat pour effectuer ces travaux préparatoires, même en cas de demande extrajudiciaire. •