La plus-value municipale
Par Armin Gutschick et Anja Sämann-Gutschick
Dans le langage juridique espagnol, il existe peu de concepts qui se prêtent autant à une interprétation erronée que le terme « plus-value ». Pour commencer, celui-ci n’apparaît pas dans les textes légaux. La dénomination correcte est la suivante : « Impôt sur l’augmentation de la valeur des sols de nature urbaine » (« Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana »). Il s’agit d’un impôt municipal qui taxe l’augmentation de la valeur des terrains urbains survenue entre deux transmissions, mais pas celle des bâtiments construits sur ceux-ci. Il est souvent confondu avec l’IRPF du vendeur qui est un impôt d’État sur les bénéfices obtenus, c’est-à-dire, la différence entre le prix d’achat et le prix de vente apparaissant dans un acte public. En revanche, le calcul de la plus-value est basé sur la valeur du terrain et les taux d’imposition établis dans les ordonnances municipales.
La plus-value s’applique lorsque la propriété d’un immeuble assujettie à l’impôt sur les biens immobiliers (« IBI ») est transférée. La base d’imposition est l’augmentation de la valeur constatée durant la période comprise depuis son acquisition par le cédant jusqu’au moment de la transmission actuelle, avec un maximum de 20 ans. Les transmissions par héritage ou donation sont également soumises à cette taxe. Dans la plupart des municipalités d’Ibiza, une prime de 95% est appliquée aux héritiers de premier ordre (enfants et parents).
Pour calculer la plus-value, il faut connaître la valeur cadastrale (« valor catastral ») qui peut être localisée sur le dernier reçu de l’IBI et qui est divisée en la valeur du terrain (« valor del suelo ») et de la construction. Dans la ville d’Ibiza, la valeur cadastrale a connu une forte augmentation en 2012. Pour ne pas surprendre les propriétaires d’une année à l’autre avec cette augmentation drastique, la base imposable (« la base liquidable ») sur laquelle est calculée la taxe augmente progressivement chaque année. À partir de la dixième année après l’augmentation, le total de la nouvelle valeur cadastrale sera appliqué pour le calcul, c’est-à-dire à partir de 2021.
Pour simplifier, on peut dire que la valeur du terrain est multipliée par un coefficient établi par le conseil municipal, qui tient compte des années écoulées entre la transmission qui doit être imposée et la précédente. De cette façon est obtenue la base imposable sur laquelle le taux d’imposition municipal est appliqué pour déterminer l’impôt accumulé. Un exemple de la municipalité de Sant Josep illustre la procédure : La valeur du terrain est de 13 642,79 €, 20 ans se sont écoulés depuis la dernière transmission, le conseil municipal a établi un coefficient de 2,2% et le taux d’imposition est de 20%. Avec ces données s’établit le calcul suivant : 2,2% de 13 642,79 € = 300,14 € x 20 ans = 6 002,83 €, de cette somme on calcule le 20% =
1 200,57 €. Ce montant est la plus-value accumulée.
Selon la loi, c’est le vendeur qui doit la payer. Parfois, celui-ci tente de faire endosser la taxe à l’acheteur malgré le fait que la jurisprudence espagnole soutient que le transfert du paiement de la plus-value à l’acheteur est inadmissible. Par conséquent, il convient d’indiquer dans le contrat que le paiement de la plus-value correspond à la partie vendeuse. Les notaires ont l’obligation d’informer les mairies des actes de transmission qui pourraient être soumis à la plus-value municipale. Conformément à une résolution de la Direction générale (BOE du 26/01/2018), il est nécessaire que la mairie confirme au notaire la réception de l’acte public. Comme habituellement les mairies n’agissent pas de leur propre initiative, il est très important que les parties communiquent la transmission dans les 30 jours à la municipalité correspondante. Depuis quelques années, dans les registres de propriétés, ne peuvent être faits que des changements de propriétaires sans que soit présentée la demande de liquidation de la plus-value à la mairie compétente. •
