6 goldene Regeln beim Immobilienkauf auf Ibiza
Von Armin Gutschick und Anja Sämann-Gutschick
1. Lassen Sie sich als Käufer das Eigentumsrecht des Verkäufers der Immobilie durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) oder durch einen aktuellen Grundbuchauszug des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) nachweisen. Überprüfen Sie des Weiteren, ob die Eintragung der Bebauung im Grundbuch mit den Angaben des Katasteramtes (Catastro) übereinstimmt.
2. Bevor Sie etwas schriftlich mit dem Verkäufer vereinbaren, überprüfen Sie folgende die Immobilie betreffende Punkte:
• Wenn Sie ein Grundstück mit Haus kaufen, vergewissern Sie sich, dass die Immobilie mit einer gemeindlichen Baugenehmigung gebaut wurde. Viele verwechseln die Eintragung im Grundbuch mit der Genehmigungslage der betreffenden Immobilie im Bauamt der Gemeinde. Auch wenn ein Haus im Grundbuch eingetragen wurde, handelt es sich aus Sicht der Gemeinde nur dann um ein legal errichtetes Gebäude, wenn eine entsprechende gemeindliche Baugenehmigung und Bauabnahme vorhanden ist.
• Lassen Sie sich die letzen Wasser- und Stromrechnungen und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de habitabilidad) vorlegen und vergewissern Sie sich, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird.
• Überprüfen Sie, ob die tatsächliche Grundstücksgröße mit dem im Grundbuch eingetragenen Maß übereinstimmt.
• Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung des Ehegatten?
• Überprüfen Sie alle Belastungen, die sich aus dem Grundbuchauszug ergeben.
• Gibt es Steuerschulden, die die Liegenschaft belasten? Es sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI - Impusto sobre Bienes Inmuebles) der letzten Jahre vorgelegt werden. Auf diese Art und Weise erfahren Sie gleichzeitig die Höhe der in Zukunft zu entrichtenden Grundsteuer.
• Falls das Immobilienobjekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt, verlangen Sie den Nachweis, dass der Verkäufer mit der Bezahlung der Umlagen nicht im Rückstand ist (Bescheinigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft).
3. Bestehen Sie auf die Erstellung von Individualvereinbarung im Rahmen eines privatschriftlichen Kaufvertrages. Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Formularverträge hingegen sorgen nur für Verwirrung zwischen den Vertragsparteien, was anschließend zu Diskussionen bei der Beurkundung vor dem spanischen Notar führen kann. Eine der Hauptfunktionen des spanischen Notars ist es, dem Käufer einen lastenfreien Immobilienerwerb zu garantieren. Seine Aufgabe besteht indessen nicht darin, den Käufer oder Verkäufer rechtlich zu beraten. Der Notar beurkundet vielmehr im gesetzlichen Rahmens dessen, was die Vertragsparteien vorgeben. Auch bei auf den ersten Blick einfach gelagerten Fällen ist es deshalb ratsam einen sachkundigen Berater zu Rate zu ziehen. Sein Honorar beläuft sich lediglich einen Bruchteil des Schadens, welcher durch einen für eine Vertragspartei ungünstigen Vertrag verursacht werden kann.
4. Bestehen Sie als Käufer auf der zeitnahen Beurkundung eines notariellen Kaufvertrags und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart wurden.
5. Wenn Sie vom Bauträger auf Raten ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt kaufen, so muss der Verkäufer den Nachweis erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.
6. Informieren Sie sich über die mit dem Immobilienerwerb einhergehenden Steuern und Kosten. Grob gesprochen liegen die Nebenkosten wie Notar, Grundbuchamt und Rechtsanwalt bei ca. 3 bis 4% des notariellen Kaufpreises. Darüber hinaus fällt entweder Grunderwerbsteuer (auf den Balearen progressiv gestaffelt von 8% bis 11% je nach Höhe des Kaufpreises) oder Mehrwertsteuer (10% bei Neubauten bzw. 21% bei gewerblichen Immobilien plus jeweils der Stempelsteuer von 1,2%) an. •
