AUSGABE: April – Juni 2021

Neue Hypothekengesetze schützen den Verbraucher

Von Armin Gutschick & Anja Sämann-Gutschick
Seit dem Sommer 2019 hat sich der Ablauf einer Immobilienfinanzierung in Spanien zugunsten der Verbraucher geändert. Auf Grundlage einer europäischen Richtlinie wurde in Spanien ein Hypothekengesetz umgesetzt, welches sich zum Ziel gesetzt hat, die Verbraucher zu schützen. Es ist nur auf natürliche Personen, also Kreditnehmer oder Bürgen anzuwenden, gilt jedoch nicht für juristische Personen (Unternehmen).

Die Kreditinstitute tragen nunmehr sämtliche Kosten, die im Rahmen der Hypothekenfinanzierung entstehen. Dies gilt sowohl für die Notar- und Grundbuchamtsgebühren als auch für die Hypothekensteuer. Diese sog. Stempelsteuer („AJD“) von 1,5 % wird allerdings bereits seit Ende 2018 aufgrund einer gesetzlichen Verordnung den Banken auferlegt. Einige Banken verlangen von den Kunden weiterhin eine Bereitstellungsgebühr (comisión de apertura); der Bankkunde hat jedoch die Möglichkeit, die Höhe diese Gebühr mit der Bank nachzuverhandeln.



Die Vertragsbedingungen, insbesondere der effektive Jahreszins (TAE = Tasa Anual Equivalente) müssen dem Kunden transparent übermittelt werden. Die Bank ist verpflichtet, mindestens zehn Tage vor der Unterzeichnung des Hypothekendarlehens dem Kunden ein verbindliches Angebot („oferta vinculante“), welches auf Spanisch abgekürzt „FEIN“ („Ficha Europea de Información Normalizada“) heißt, zuzustellen. Des Weiteren müssen die wichtigsten Klauseln, sowie der Zins- und Tilgungsplan dem Kunden zusammengefasst und die im Rahmen der hypothekarischen Absicherung entstehenden Kosten aufgestellt werden.

Der Kunde hat das Recht, von einem unabhängigen Notar beraten und aufgeklärt zu werden. Einen Tag vor der Protokollierung findet ein Vortermin statt, in dem der Notar ein Protokoll („acta de transparencia“) erstellt, welches auf einem Fragebogen basiert. Der Notar ist verpflichtet, den Kunden umfassend aufzuklären und sicherzustellen, dass er alle Klauseln verstanden hat. Sollte der Notar berechtigte Zweifel haben, kann er die Ausstellung des Protokolls verweigern und die Hypothek wird dann nicht bestellt. Alle an der Hypothek beteiligten Verbraucher, also der Kreditnehmer, der Bürge und weitere Unterzeichner (z.B. wenn es einen Garantiegeber gibt, welcher aber nur mit einer Immobilie bürgt), haben alle Beteiligten die Verpflichtung, der notariellen Protokollierung beizuwohnen.

Die Gewährung des Darlehens darf unter die Bedingung gestellt werden, dass der Kunde zusätzliche Produkte (Beispiele: Lebensversicherung, Vertrag für Alarmanlage) bei der Bank abschließt, umgekehrt kann die Bank jedoch Zinsgutschriften für den Fall erteilen, dass der Kunde sich für derartige Produkte der Bank entscheidet.



Zu beachten ist, dass die Rolle der Hypothekenvermittler gesetzlich genau festgelegt wurde und es für den Vermittler einer Einschreibung in das Vermittlungsregister bei der spanischen Zentralbank bedarf. Dazu muss der Vermittler eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen, sonst ist eine Eintragung ausgeschlossen. Nicht nur die Hypothekenvermittler, sondern auch alle autorisierten Personen (wie zum Beispiel Bankberater) können in die Haftung genommen werden bei Nichteinhaltung der Beratungspflicht oder bei unsachgemäßer Behandlung der persönlichen Daten.

Die Vollstreckung der Hypothek darf erst dann eingeleitet werden, wenn die nicht gezahlten Raten 3 % des Darlehensvertrages überschritten oder aber zwölf (früher waren es zwei!) Monatsraten nicht bezahlt werden sollten. Die finanzierende Bank darf im Falle der Übernahme des Darlehens durch eine andere Bank, bei der der Darlehensnehmer möglicherweise bessere Konditionen gefunden hat, keine Gebühren erheben.

Wie gesehen hat der Verbraucher aufgrund der neuen gesetzlichen Lage sehr viel mehr Rechte als zuvor. Das recht komplexe Verfahren sollte aber von einem Rechtsanwalt begleitet werden.