6 reglas de oro para comprar una propiedad en Ibiza
Por Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
1. Verifique que el vendedor sea el titular del inmueble, bien instándole a que le presente la escritura de compraventa bien solicitando una Nota Simple en el Registro de la Propiedad. Compruebe también que los datos de las edificaciones inscritas en el Registro de la Propiedad concuerdan con los que figuran en el Catastro.
2. Antes de firmar cualquier acuerdo escrito con el vendedor, compruebe los siguientes datos referentes al inmueble:
• En caso de comprar un terreno con una casa, asegúrese de que ésta haya sido construida con la licencia de obra pertinente. Mucha gente confunde la inscripción en el Registro con la licencia de obra concedida por la concejalía de urbanismo del Ayuntamiento. Desde el punto de vista del municipio, una edificación es legal únicamente si cuenta con la licencia de obra y el certificado de fin de obra, sin importar si está inscrita en el Registro de la Propiedad o no.
• Exija que el vendedor le muestre las últimas facturas de agua y de luz y también la cédula de habitabilidad y asegúrese de que no habrá problemas con la contratación de los servicios de suministro.
• Cerciórese de que la superficie real de la finca concuerda con la que figura en el Registro de la propiedad.
• Verifique si el vendedor está facultado para disponer del inmueble él solo o si hace falta el consentimiento del cónyuge para que el contrato tenga validez.
• Compruebe todas las cargas que aparezcan en la Nota Simple.
• ¿Existen cargas fiscales que afectan al inmueble? Exija que el vendedor le presente los justificantes de pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) de los últimos años. De esta manera averiguará también lo que tendrá que pagar por este concepto en el futuro.
• Si la vivienda está sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal, exija al vendedor que acredite mediante un certificado del presidente de la comunidad de propietarios que está al día con el pago de las cuotas de la comunidad.
3. Insista en que se redacte un contrato de compraventa privado en el que consten las condiciones específicas que haya acordado con el vendedor en vez de utilizar un contrato modelo. Asegúrese de que se recojan por escrito todos los compromisos asumidos por el vendedor aunque parezcan no tener mayor importancia. Los contratos tipo suelen crear confusión y pueden suscitar discusiones entre las partes contratantes a la hora de formalizarlos ante notario. Una de las funciones principales de los notarios en España es la de garantizar al comprador la adquisición de una propiedad libre de cargas. Sin embargo, su cometido no es el de proporcionar asesoramiento legal al comprador o al vendedor, sino el de dar fe de lo que acuerdan las partes contratantes. Por ello es aconsejable dejarse aconsejar por un experto en la materia aunque la compraventa no parezca presentar complicaciones. Los honorarios de un asesor ascienden solo a una mínima parte de los perjuicios que puede causar un contrato desventajoso.
4. Si actúa como comprador, insista en que la escritura pública de compraventa se otorgue sin demora aunque se acuerde un pago a plazos para que usted pueda ser inscrito como titular en el Registro de la Propiedad cuanto antes.
5. Si compra a plazos directamente de un promotor un inmueble en construcción, el vendedor tiene que acreditar la contratación de un seguro o la existencia de un aval bancario que cubran los pagos aplazados.
6. Infórmese sobre los gastos e impuestos derivados de la adquisición de un inmueble. Los gastos ocasionados: los honorarios del notario y del abogado y las tasas del Registro ascienden aproximadamente al 3 o 4% del precio de la compraventa escriturado. A esto hay que añadir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (que en las Islas Baleares aumenta progresivamente del 8 hasta el 11% dependiendo del precio de la compraventa) o el IVA (el 10% para obra nueva y el 21% para inmuebles comerciales, más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que asciende al 1,2% del valor escriturado). •
