Cambio en la fiscalidad inmobiliaria a partir de 2022
Por Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
El 10 de julio de 2021 se publicó en el BOE la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que introduce una serie de cambios importantes respecto a los impuestos sobre el patrimonio, transmisiones patrimoniales y sucesiones y donaciones. Sin embargo, lo que aquí nos interesa sobre todo es que se establecerá un valor de referencia del mercado inmobiliario con validez para todo el territorio nacional.
Hasta ahora existían tres formas de valorar los bienes inmuebles: el valor catastral, el que fuera determinado por la administración pública o elque figurase en la escritura notarial como precio de compraventa. El más alto de estos valores era el que se aplicaba para calcular el impuesto sobre el patrimonio. La base imponible de dicho impuesto era el así llamado "valor real“ del patrimonio transmitido. En el pasado, la determinación del valor real y las disputas sobre este concepto legal no claramente definido desembocaron muchas veces en un litigio.
El nuevo valor de referencia se aplicará a partir de 2022. El punto de partida será un informe anual sobre el mercado inmobiliario que emitirá la Dirección General del Catastro y que abarcará todo el territorio nacional. Se basará en la información facilitada regularmente por los notarios sobre los precios de venta escriturados. Está previsto que el Catastro Central confeccionará hasta el 30 de octubre del próximo año unos "mapas de valores“.
No más tarde que el veinte de diciembre, la Dirección General del Catastro deberá publicar en el BOE los valores de referencia que serán la base para el cálculo del valor de los inmuebles. Con ello, al Catastro se le encomienda una tarea muy difícil: fijar los valores objetivos de los inmuebles para toda España. Es de suponer que, en la mayoría de los casos, este valor de referencia será más alto que el valor catastral y que, por lo tanto, se acercará más al valor de mercado.
En el futuro, esta nueva regulación de la base de cálculo afectará sobre todo la base imponible del Impuesto de transmisiones patrimoniales y tendrá un efecto particularmente drástico en los impuestos de sucesiones y donaciones. El valor declarado de un inmueble heredado se sitúa muchas veces entre el valor catastral y el del mercado y es de esperar que con el valor de referencia la valoración será más alta. Según la Agencia Tributaria, el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), que recaudan anualmente los municipios, y la Plusvalía municipal no se verán afectados por la reforma ya que para ellos el valor catastral seguirá siendo la base determinante. El valor de referencia influirá en el IRPF solo si el contribuyente, al vender un bien inmueble, tuviese que declarar las ganancias en la declaración de la renta.
En este punto debemos preguntarnos si esta medida, que pretende ajustar los valores a la realidad, podrá tener éxito. Es por lo menos dudoso que el Catastro podría ser capaz de predecir en el mes de octubre unos valores justos para todo el año siguiente, teniendo en cuenta que los precios de los inmuebles pueden fluctuar notablemente a lo largo de un año. Además, una valoración general no podrá reflejar jamás exactamente la situación particular de un inmueble transmitido. Una vivienda reformada, por ejemplo, tiene más valor que una en malas condiciones, situada en la misma zona.
Otro cambio introducido por la nueva ley podría tener graves consecuencias: la carga de la prueba se ha trasladado de la administración al contribuyente. Hasta ahora era Hacienda quien tenía que probar que el valor declarado en la escritura no se correspondía al valor real del inmueble. Ahora va a ser el contribuyente quien tendrá que intentar refutar el valor de referencia si cree haber pagado un importe injustificadamente alto por el impuesto. Lo que hasta la fecha no ha sido una empresa fácil se volverá casi imposible en el futuro.
