Qué tener en cuenta al comprar un apartamento

Al adquirir una vivienda en propiedad hay una serie de cosas que el comprador no debería dejar de tener en cuenta. Aquí no queremos tratar en profundidad los puntos importantes a comprobar en cualquier adquisición inmobiliaria: la nota simple, la información catastral sobre la superficie, que a veces no concuerda con los datos inscritos en el Registro de Propiedad, y la cédula de habitabilidad.

La Ley de Propiedad Horizontal juega un papel crucial en la adquisición de una vivienda en propiedad. Al convertirse en propietario de una vivienda, el comprador pasa automáticamente a ser miembro de la comunidad de propietarios. Los derechos y obligaciones de los copropietarios vienen determinados en los Estatutos de la comunidad. Al menos una vez cada año se celebra la Junta Ordinaria de Propietarios. Además, se pueden convocar Juntas extraordinarias para tratar cuestiones puntuales de la comunidad, por ejemplo, la votación sobre proyectos de obra importantes para las que serían necesarias derramas excepcionales.



Por regla general hay también un reglamento de régimen interior que establece ciertas normas de convivencia, entre otros, la configuración de las terrazas, el color de la pintura exterior, la forma de los toldos y marquesinas o el horario de la piscina. Al adquirir la vivienda, el comprador acepta tanto los Estatutos como el reglamento interno. En muchos casos, los Estatutos de la comunidad están inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo que el nuevo propietario quedará automáticamente informado sobre ellos en el momento de la compra.

De cada Junta de propietarios se redacta un acta. Es muy aconsejable que el comprador solicite al vendedor que le facilite las actas de los últimos años porque dan una clara idea de la situación de la comunidad. El acta también proporciona información sobre si todos los propietarios están al día con el pago de las cuotas de comunidad o si hay morosos. Además, se puede ver si, a lo largo de los años, la comunidad ha creado un fondo de reservas o si se esperan gastos considerables, por ejemplo, porque esté planeado renovar la piscina o pintar la fachada.

Un punto muy importante es la diferenciación entre los elementos privativos y los comunes. En su caso, habrá que aclarar dónde empieza el derecho de uso de los copropietarios y termina la propiedad privada y viceversa. En la escritura de división horizontal se encuentra la información sobre dichos límites y el coeficiente de propiedad asignado a cada vivienda.



En el Registro de la Propiedad español no existe un Registro específico para pisos, sino que las unidades de vivienda se inscriben con números correlativos y su coeficiente de propiedad según la declaración de división horizontal.

El importe de la cuota de comunidad que paga cada propietario es proporcional al coeficiente inscrito en el Registro. Este dinero se emplea para cuidar y mantener los elementos comunes. La cantidad a pagar puede variar mucho de comunidad a comunidad, depende de lo costoso que sea el mantenimiento (zonas verdes comunes, ascensores, etc.) y de si hay un contador de agua comunitario. Antes de realizar la compra, también se debe comprobar si hay una plaza de aparcamiento asociada a la vivienda. En algunas comunidades, los pisos se venden juntos con la plaza de garaje, en otras, los aparcamientos están inscritos en un folio independiente.

Cuando se formaliza la escritura ante notario, el vendedor tiene que presentar un certificado expedido por el presidente de la comunidad que acredite que está al corriente con el pago de las cuotas. En caso de existir deudas con la comunidad de propietarios, el piso estará legalmente afecto al pago de las mismas. Una vez adquirida la vivienda, sería muy recomendable que el propietario estuviese presente en las Juntas de propietarios o que otorgase poderes a su abogado para que le represente en las mismas.