La nueva Ley Hipotecaria protege al consumidor

Desde el verano de 2019 el proceso de financiación inmobiliaria ha cambiado en beneficio del consumidor. Se aprobó una Ley Hipotecaria que transpone una directiva de la Unión Europea y cuyo fin es la protección del consumidor. Se aplica únicamente a personas naturales, en definitiva, a prestatarios y avalistas, pero no a personas jurídicas, es decir, a empresas.

Ahora son las entidades de crédito que tienen que asumir todos los costes que se generan en relación con la financiación hipotecaria, tanto los gastos notariales y registrales como los impuestos hipotecarios. De hecho, en virtud de un decreto legislativo, se grava a los bancos con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) desde finales de 2018. Algunos bancos exigen todavía una comisión de apertura, pero el cliente puede negociar con el banco la cuantía de la misma.



Se tienen que explicar al cliente con claridad y transparencia las condiciones del contrato, sobre todo las disposiciones respecto a la tasa anual equivalente (TAE). El banco tiene la obligación de remitir al cliente al menos diez días antes de la firma de la hipoteca la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se considera una oferta vinculante. Además, debe facilitarle un resumen de las cláusulas más importantes y el plan de intereses y de amortización y presentarle un listado de los gastos derivados de la garantía hipotecaria.

El cliente tiene derecho a ser aconsejado e informado por un notario independiente. Al menos un día antes de la firma de la escritura se celebra una reunión previa en la que el notario autoriza el “Acta de Transparencia” que se basa en un cuestionario. El notario está obligado a explicar al cliente todo sobre el préstamo y a resolver sus dudas, asegurándose de que haya entendido todo. Si el notario tuviera dudas fundadas, podrá negarse a autorizar el acta, en cuyo caso no se constituirá la hipoteca. Todos los consumidores que intervienen en el préstamo hipotecario - titulares de la hipoteca, avalistas y otros firmantes (p.e. hipotecantes no deudores que ponen como garantía un inmueble) - están obligados a comparecer ante el notario para que éste pueda firmar el acta de transparencia.

La concesión del préstamo puede estar supeditada a la contratación de productos adicionales del banco (por ejemplo un seguro de vida, un sistema de alarma, etc.), por otra parte, como contrapartida por tales contrataciones, el banco podrá conceder al cliente una mejora en las condiciones de los tipos de interés.



Hay que señalar que la figura del intermediario o broker hipotecario ha sido definida con precisión en la normativa y éste tiene que estar inscrito en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario y Prestamistas del Banco de España. Para poder operar como tal, el intermediario hipotecario tiene que contratar un seguro de responsabilidad civil profesional, si no lo hiciera, no podrá inscribirse en el Registro. No solo los brokers hipotecarios, sino también otras personas autorizadas como, entre otros, los asesores bancarios, tendrán que responder en caso de no cumplir con la obligación de informar o de tratar de forma inadecuada los datos personales.

Un proceso de ejecución hipotecaria solo podrá ser iniciado cuando el importe impagado haya superado el 3% del crédito contratado o no se hayan pagado doce (¡antes eran dos!) cuotas mensuales. El banco que haya concedido el crédito no podrá cobrar comisiones si el prestatario decidiese cambiar la hipoteca a otro banco, por ejemplo, porque éste le ofrece mejores condiciones.

Como hemos visto, gracias a la nueva normativa, hoy el consumidor tiene muchos más derechos que antes. Sin embargo, puesto que el procedimiento resulta bastante complicado, se aconseja recabar el asesoramiento de un abogado.