Del precontrato a la escritura pública

Cuando un comprador encuentra la casa de sus sueños en Ibiza, lo que quiere es cerrar la compra cuanto antes formalizando un contrato con el vendedor. Por lo general, esto se efectúa en dos pasos: primero, las partes firman un acuerdo privado y posteriormente lo elevan a público. De acuerdo con la legislación española, los contratos privados tienen plena vigencia legal. En la práctica, se utilizan sobre todo dos tipos de contrato: el de opción de compra y el de arras.

Con el contrato de opción de compra el vendedor concede al comprador el derecho de ejercer dicha opción dentro de un plazo determinado y se obliga, a su vez, a transmitirle la propiedad en las condiciones fijadas contractualmente. El comprador puede incluir en el contrato todos los puntos que considere importantes para la adquisición, entre otros, la legalidad del inmueble, que se encuentre libre de cargas, que esté al día con el pago de tasas e impuestos y que no haya problemas urbanísticos. El vendedor queda vinculado por el contrato hasta que termine el plazo de la opción y no puede vender el inmueble a otra persona. Como contrapartida recibe el precio de la opción de compra que se haya estipulado.



Si el comprador ejerce el derecho de compra, pero el vendedor no firma la escritura de compraventa, estaría obligado a devolver dicho precio más un importe igual en concepto de daños y perjuicios, aunque el comprador podría igualmente exigirle el cumplimiento del contrato. Por otra parte, si el comprador no pagase el precio fijado a pesar de haber cumplido el vendedor todas las condiciones, perdería el importe pagado por la opción.

Si las partes firman un contrato de arras, el comprador realiza un pago a cuenta y se establece un plazo para el pago del resto del precio de compraventa. También en este tipo de contrato se pueden incluir condiciones parecidas a las del de opción de compra. El comprador puede eludir la obligación de comprar el inmueble, pero en tal caso perderá cantidad entregada como anticipo. Por otro lado, el vendedor podrá eludir su obligación devolviendo al comprador el doble del importe pagado a cuenta y éste no podrá exigir el cumplimiento del contrato. Si el vendedor facilita toda la documentación pedida por el comprador, las partes firmarán ante notario la escritura de compraventa dentro del plazo fijado en el precontrato. El anticipo se restará del precio total.



El notario únicamente autoriza el contrato de compraventa y no se ocupa del pago de los impuestos correspondientes ni de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Cuando el notario autoriza la escritura de compraventa, requerirá varios documentos, entre ellos el último recibo del IBI o el certificado de eficiencia energética, pero esta documentación no afecta a lo fundamental de la transacción. El notario no se hace responsable de la situación registral del inmueble en el momento de la escrituración. Normalmente, la última consulta del Registro de la Propiedad se efectúa el día anterior y el extracto recibido se incorpora a la matriz.

El notario tampoco se encarga de gestionar como fiduciario el precio de la compraventa. En el derecho civil español rige el principio de que todo negocio jurídico debe tener su causa lícita y un ingreso en la cuenta del notario sería un hecho que no atañe a éste sino únicamente a las partes contratantes. La mayoría de los notarios de Ibiza ofrecen como alternativa recibir en depósito el importe de la compraventa, acreditando dicha recepción con la así llamada “Acta de Depósito”.

Resumiendo se puede decir que ante notario se perfecciona la compraventa acordada mediante el precontrato. Los términos para la compraventa suelen fijarse en el contrato de opción de compra o de arras, la transacción económica con el pago del resto del precio se deberá realizar ante notario. La preparación y el seguimiento del contrato de compraventa corresponde a los abogados contratados por las partes.