EDITION: Avril - Juin 2019

Un obstacle pour l’acheteur extra- communautaire: l’autorisation militaire

Par Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Saviez-vous qu’un citoyen canadien peut acquérir librement un appartement dans le centre d’Ibiza mais que par contre, il n’est pas autorisé à acheter un domaine situé à l’intérieur de l’île, à quelques kilomètres de la ville, sans l’autorisation expresse du ministère de la Défense ?

Le fait que les ressortissants de pays non communautaires ne puissent pas acquérir une propriété sur des terres rustiques sans l’autorisation militaire correspondante est dû à une loi de 1975 et a des conséquences concrètes sur la vente de ce type de propriétés. Étant donné qu’Ibiza appartient à la zone militaire des Baléares, le ministère de la Défense est habilité à contrôler l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers non européens. L’obtention préalable d’une autorisation militaire est une condition indispensable à l’efficacité de l’achat/vente. En cas de non-autorisation au moment de la signature de l’acte, le notaire refusera de rendre public le contrat de vente et, par conséquent, l’acheteur ne pourra pas être enregistré en tant que nouveau propriétaire dans le registre de la propriété.

Cette situation concerne environ 1 500 municipalités dans toute l’Espagne. Les zones définies dans cette loi de 1975 sont ce que l’on appelle les « zones d’accès restreint à la propriété par des étrangers », limitations qui ne s’appliquent qu’aux terres rustiques, mais non aux terres urbaines. Après l’adhésion de l’Espagne à la Communauté européenne, les citoyens des États membres de l’UE actuelle ont été assimilés aux espagnols. Ils ont donc été dispensés d’avoir à demander une autorisation militaire au ministère de la Défense. Les citoyens de pays n’appartenant pas à l’Union européenne, mais à l’espace Schengen (Islande, Norvège et Suisse) sont également exonérés. Ce règlement concerne également les personnes juridiques de sorte que les sociétés à responsabilité limitée espagnoles détenues à plus de 50% par des personnes physiques extérieures à l’UE ou à l’espace Schengen ont également besoin d’une autorisation militaire pour acheter une propriété située dans une zone réglementée. À ce jour, la question de savoir ce qu’il adviendra des citoyens britanniques si la Grande-Bretagne quittait réellement l’Union européenne (« Brexit ») n’est pas résolue. En l’absence d’un accord avec l’UE, un acheteur anglais devra-t-il à l’avenir demander une autorisation militaire s’il souhaite acheter une propriété rustique à Ibiza ?

Par conséquent, un australien, un américain ou un russe qui souhaite acquérir une propriété à la campagne doit convenir avec le vendeur d’un délai de signature de l’acte suffisamment long pour avoir le temps d’obtenir une autorisation militaire – et doit également faire enregistrer cette clause dans le contrat de vente préalable. Malheureusement, on ne peut pas prévoir combien de temps il faudra pour que le demandeur obtienne cette autorisation. Selon l’étendue des terres, la procédure peut durer jusqu’à plusieurs mois.

En règle générale, pour demander une autorisation, il faut soumettre les documents suivants:
- Une photocopie certifiée conforme du passeport du demandeur.
- Un certificat pénal (casier judiciaire) du pays de son résidence habituelle.
- Un plan de localisation de la propriété dans lequel doit être indiquée la distance de l‘installation militaire la plus proche.
- La description détaillée de la propriété selon le registre et les données cadastrales.

En résumé, je pense qu’aujourd’hui, en Espagne, il est insensé que plus de 1 500 municipalités soient considérées, pour des raisons de défense nationale, comme des zones d’accès restreint à la propriété pour les étrangers n’appartenant pas à l’UE : l’achat d’une propriété en sol rustique ne devrait pas être soumis au contrôle du ministère de la Défense. Une solution pratique pourrait être la mise en place d’une procédure d’autorisation différenciée, guidée par des critères objectifs et prévisibles. •