EDITION: Avril - juin 2018

L’acquisition de biens immobiliers à Ibiza

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Au cours d’une transaction immobilière, l’acheteur se trouve confronté à plusieurs questions : La situation de la propriété est-elle légalisée ? La structure du bâtiment est-elle en concordance avec le permis de travaux obtenu en son temps ? Toutes les taxes sont-elles payées ? La maison est-elle de bonne qualité ou a-t-elle des défauts ? Tout ceci représente l’information initiale dont a besoin un acheteur potentiel d’une propriété à Ibiza.

Si l’acheteur est un étranger, il devra d’abord demander un numéro d’identification fiscale espagnol qui, pour les particuliers, est appelé numéro d’identification de l’étranger (NIE - « Número de Identificación de Extranjeros »). Chaque étranger qui travaille ou effectue une transaction commerciale en Espagne a besoin d’un NIE. Depuis quelque temps déjà, les avocats peuvent obtenir ce numéro facilement et rapidement pour leurs clients par l’intermédiaire du Barreau. En outre, il est pratique d’ouvrir un compte dans une filiale d’une banque espagnole à Ibiza. Il est conseillé de s’informer à l’avance sur les coûts d’un virement du prix de la vente depuis l’étranger puisque les commissions que les banques espagnoles facturent pour ces opérations sont généralement considérables.

Une fois trouvée la propriété désirée, il faudra charger un expert de la vérification des aspects juridiques et fiscaux de celle-ci. Selon les cas, il est conseillable d’engager un architecte technique ou un ingénieur civil pour vérifier que la maison construite est bien aux normes et que les installations sont exemptes de défauts. L’acheteur doit demander au vendeur entre autres les documents suivants : l’acte de vente (« escritura de compraventa »), une note simple de l’enregistrement (« nota simple Registro »), un extrait du registre foncier (« extracto del catastro »), les reçus d’IBI et des factures d‘ordures (« recibo de IBI y basuras »), le certificat d‘efficacité énergétique (« certificado de eficiencia energética »), le certificat d‘habitabilité en vigueur (« cédula de habitabilidad vigente »), un certificat de non-infraction urbaine (« certificado de no-infracción urbanistica »), les dernières factures d‘électricité, d‘eau et de gaz (« últimas facturas de luz, agua y gas »), le calcul des plus-values municipales (« calculo plusvalia municipal »), l’acte de nouveaux travaux (« escritura de obra nueva »), et le permis de construire (« licencia de obra nueva »). Selon les cas, des documents supplémentaires doivent être ajoutés à cette liste, par exemple une certification de non-invasion du domaine public maritime terrestre lorsque la propriété est située en bord de mer.

En Espagne, les contrats de vente privée n‘ont pas la même validité juridique que, par exemple, en Allemagne. En pratique, un contrat privé est généralement signé entre les parties avant de formaliser la vente devant un notaire. Dans ces accords privés, sont établies les conditions de la vente qui apparaîtront ensuite dans l‘acte, puisqu‘une fois devant le notaire, les parties ont peu de possibilité de négociations. Par contrat privé, le vendeur accepte de ne pas vendre la propriété à toute personne autre que l‘acheteur mentionné pendant une certaine période de temps et en retour de recevoir un acompte qui est ensuite déduit du prix final. Dans le contrat, le vendeur garantit entre autres que la propriété n‘a pas de défauts, qu’elle possède tous les permis légaux et qu’elle est à jour de paiement de toutes les taxes et frais, pour lesquelles il doit fournir les justificatifs qui le prouvent. Si le vendeur vend la propriété à un tiers avant la fin de la période convenue, il devra rembourser à l‘acheteur deux fois le montant payé à titre d‘avance. Si, au contraire, l‘acheteur ne s’acquitte pas du paiement du solde du prix restant, le vendeur gardera l‘avance payée.

Habituellement, le montant prévu est de 10% du prix final et est remis directement au vendeur, ce qui comporte un risque considérable pour l‘acheteur. Par conséquent, il est conseillé de déposer cette avance sur le compte fiduciaire du notaire ou de l‘avocat. Il est alors indiqué dans le contrat privé que le fiduciaire ne livrera l‘avance que lorsque toutes les conditions stipulées par les parties auront été remplies.

Pour l‘acquéreur de la propriété, l‘acte public est la condition essentielle qui lui permette d’être enregistré en tant que propriétaire au registre foncier. Avec la signature de l’acte notarié, le transfert de propriété et la possession de la propriété sont formalisés: en échange du paiement du prix d’achat, les clés sont livrées à l’acheteur. En Espagne, le prix d’achat est généralement payé par chèque bancaire, tandis que le paiement par virement représente plutôt une exception. L’acheteur doit être conscient que le but de l’acte de vente est uniquement d’avoir la description de la propriété telle qu’elle est enregistrée au registre de foncier. Après avoir autorisé l’acte, le notaire notifie le changement de propriétaire au registre foncier et la propriété est bloquée pour les autres inscriptions. Avec cette formalité, conclut le rôle du notaire.

En plus du prix d’achat, l’acheteur doit payer les taxes et les frais résultant de la transaction. Il a une durée de 30 jours à compter de la signature de l’acte pour le faire. En cas de non-paiement dans ce délai, des sanctions seront appliquées. Les parties devraient indiquer dans le contrat privé qui est responsable de payer telles et telles dépenses et taxes. Normalement, c’est l’acheteur qui est responsable des honoraires du notaire, des honoraires du registre foncier et de l’impôt sur les transferts patrimoniaux. Le paiement de la taxe sur l’immobilier (IBI) de l’année en cours est généralement divisé proportionnellement entre les parties. Le vendeur devra payer la plus-value municipale. L’enregistrement au registre foncier ne peut être fait que lorsque la taxe de transfert patrimonial a été payée. Il sera également nécessaire d’enregistrer le changement de propriétaire au Cadastre et d’aviser les entreprises d’approvisionnement (électricité, eau, téléphone, etc.) qui devront mettre les contrats au nom du nouveau propriétaire.