EDITION: Février - Avril 2018

Nouvelle loi sur l’urbanisme

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Le 29 décembre, juste avant la fin 2017, fut publiée dans la BOIB la loi sur l’aménagement des territoires des îles Baléares (LUIB) destinée à entrer en vigueur dès le 1er janvier 2018. Ici, nous voulons vous expliquer les innovations les plus importantes incorporées dans cette loi qui remplace celle de l’Ordination et de l’Utilisation des Territoires (LOUS) approuvée par le gouvernement précédent.

Avec la nouvelle réglementation, l’amnistie pour les constructions illégales sur terres rustiques qui avait déjà été congelée il y a deux ans par le gouvernement actuel, par le biais d’un règlement provisoire, est maintenant définitivement annulée. Selon la nouvelle loi, le promoteur peut se voir imposer des sanctions très sévères s’il commet une infraction urbaine. Dans les cas extrêmes, les amendes peuvent atteindre jusqu’à 300% de la valeur de la construction illégale. Même si elle est exécutée sur un terrain aménageable, les pénalités peuvent représenter les 100% de la valeur du projet.

Puisque dans le passé de nombreux propriétaires ignoraient les ordres de démolition et laissaient passer le temps, à partir de 2018, le retard dans l’accomplissement de ces mandats sera également sanctionné. Le LUIB prévoit des amendes de 10% de la valeur du projet par mois si la démolition est notoirement retardée. Si le bâtiment a, par exemple, une valeur de 50 000 euros, les autorités peuvent imposer une amende de 5 000 euros par mois de retard. En outre, la nouvelle réglementation accorde aux autorités d’urbanisme des municipalités et au Conseil insulaire un délai de 15 ans pour ordonner la démolition de futures constructions illégales.
De plus, les fonctionnaires et les agents publics peuvent être appelés à rendre des comptes s’ils permettent l’expiration des dossiers de démolition ou si des amendes ne sont pas appliquées, lesquelles, dans ces cas, seraient également fixées en fonction de la valeur des bâtiments.

Cependant, l’innovation la plus importante introduite par la loi sur l’urbanisme se réfère à la prescription d’infractions sur des terrains rustiques (elle n’affecte pas les terrains aménageables). À partir de 2018, les infractions de construction urbaine sur terres rustiques ne prescrivent pas au bout de huit ans, comme c’était le cas jusqu’à maintenant, et les autorités peuvent ordonner la démolition des bâtiments illégaux à tout moment même si cette période est passée. Par conséquent, une épée de Damoclès pend au-dessus de toute construction illégale commencée sur un terrain rustique à partir du 1er janvier 2018. Les autorités peuvent utiliser comme preuve les photographies aériennes correspondantes ordonnées chronologiquement.

Comme nous l’avons déjà souligné, jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, les infractions urbaines commises sur des terrains rustiques prescrivaient huit ans après la fin des travaux, à condition que les autorités n’aient pas agi auparavant, c’est-à-dire qu’elles n’aient pas notifié au propriétaire ni amende ni ordre de démolition. Les seules infractions qui ne prescrivaient pas étaient celles commises dans des zones protégées telles que les zones naturelles d’intérêt spécial (ANEI), mais à partir de maintenant même s’il s’agit de terres rustiques communes, elles ne prescriront pas non plus.

Si le propriétaire obtient un certificat d’ancienneté délivré par un architecte attestant que le bâtiment construit sans permis de construire existe depuis plus de plus huit ans, il peut encore l’inscrire au registre foncier, mais le greffier notera qu’il a été construit sans permis et hors loi. Bref, tout bâtiment qui, depuis le début de l’année, est construit sur un terrain rustique sans permis de construire constitue une infraction urbaine imprescriptible et les autorités pourront lui ouvrir un dossier à tout moment. Si, au cours de cette procédure, l’impossibilité de légaliser le bâtiment est démontrée, elle ne pourra jamais être légalisée et devra être démolie.