EDITION: Décembre - Février 2018

Législation espagnole sur les locations

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Quiconque loue une maison à Ibiza devrait connaître la législation espagnole sur les locations, non seulement à l’approche de la fin du bail, mais aussi en cas de problèmes quotidiens tels que des frais de réparations, une augmentation du loyer ou le paiement de dépenses supplémentaires. La loi sur les baux urbains de 1994 a été réformée il y a quatre ans. Depuis juin 2013, la législation espagnole à ce sujet a fait l’objet de nouveautés visant à rendre le marché de locations de logements plus flexible et plus attrayant. Entre autres, la durée obligatoire des contrats a été réduite de cinq à trois ans.

En Espagne, il n’est pas impératif de formaliser le bail, mais par sécurité il est bon d’insister sur l’établissement d’un contrat écrit. Il est conseillé d’enregistrer non seulement l’adresse exacte et les mètres carrés de la maison, mais aussi sa référence cadastrale.

Il n’y a aucun moyen d’éviter de payer une caution, qui est généralement de deux mois de loyer. Celle-ci ne peut pas être utilisée pour payer le loyer, par conséquent, le locataire ne peut pas arrêter de le payer deux mois avant la fin du contrat sur la base de la caution déposée au début.

Dans la législation espagnole, il n’y a pas de bail pour une durée indéterminée car cela constituerait une limitation excessive du droit de propriété du propriétaire. Les contrats à durée indéterminée sont considérés valables pour un an et, depuis juin 2013, les contrats à long terme expirent après trois ans. Dans le cas d’une durée tacite de trois ans sans que le locataire ou le locateur ait dénoncé le contrat, le locataire aura droit à une prolongation d’un an. Toute personne souhaitant résilier le contrat au cours de cette extension doit respecter le délai de 30 jours fixé par la loi, le locataire et le bailleur devant notifier de manière fiable leur intention d’annuler le contrat. C’est pourquoi la notification doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par burofax.

Contrairement à de nombreux pays d’Europe centrale et du nord, il n’y a pas de différence en Espagne entre le loyer net, qui est le prix payé pour l’utilisation de la maison, et le loyer brut, qui est le prix de location comprenant les dépenses supplémentaires. Ici chaque locataire paie ce qu’il consomme d’électricité, de gaz et d’eau. Il faut distinguer ces dépenses d’autres qui découlent de l’entretien des jardins ou des piscines, des assurances, etc. Le bailleur ne peut faire répercuter les frais supplémentaires sur le locataire que si cela est expressément convenu dans le contrat. Cela s’applique également à la taxe sur les biens immobiliers (IBI) que les propriétaires, à Ibiza, transmettent généralement aux locataires.

Un autre point qui doit être clarifié est l’ajustement du prix du loyer à l’inflation. Le propriétaire peut inclure dans le contrat une clause sur la mise à jour annuelle du loyer qui sera faite en fonction de la variation que l’indice des prix à la consommation (IPC) a connu au cours de la dernière année.

Les réparations qui peuvent survenir peuvent aussi impliquer des conflits. En Espagne, il y a une différence entre les réparations pour l’entretien du logement, qui doivent être ordonnées par le locataire, et celles qui sont nécessaires à l’habitabilité de celui-ci, qui sont supportées par le propriétaire. En pratique, cependant, cette réglementation est loin d’être claire. Si la chaudière est endommagée, par exemple, le locataire et le propriétaire devront s’entendre.

Il est fortement déconseillé aux locataires de diminuer le montant du loyer à cause de dommages, sans l’avoir convenu avec le propriétaire (mot-clé : réduction du loyer). Selon la loi espagnole, le locataire a droit à une indemnisation de dommages et intérêts, mais si vous réduisez le loyer de vous-même ou si vous arrêtez de le payer, il existe un risque que le propriétaire fasse une demande d’expulsion et réclame, en outre, les loyers dus. Si le propriétaire a besoin du logement pour son propre usage, il peut le récupérer et résilier le contrat à l’avance, à condition qu’une année au moins se soit écoulée depuis la signature du contrat et de le communiquer aux locataires au moins deux mois à l’avance.