EDITION: Juin - Août 2017

Le permis de première occupation et le certificat d’habitabilité

Armin Gutschick et Anja Sämann-Gutschick
Avant d’acheter une propriété à Ibiza, il faut tenir compte de plusieurs choses et vérifier le permis de construire, les frais éventuels enregistrés au registre foncier, le paiement des impôts correspondants, etc. Souvent, autant le vendeur que l’acheteur sous-estiment l’importance du permis de première occupation (« licencia de primera ocupación ») et du certificat d’habitabilité (« cédula de habitabilidad »).

À Ibiza, c’est la mairie correspondante qui délivre le permis de première occupation. Cela est nécessaire qu’il s’agisse d’une maison neuve ou de la rénovation ou agrandissement d’une propriété déjà existante. Par conséquent, même dans le second cas, vous devez demander à nouveau ce permis de première occupation. Il ne faut pas confondre ce permis avec le certificat d’habitabilité. Beaucoup croient à tort que ce n’est une documentation nécessaire que pour terminer la construction d’un nouveau bâtiment. Le certificat d’habitabilité (« cédula de habitabilidad ») est un document délivré par le « Consell Insular » d’Ibiza certifiant le respect des exigences minimales quant à la taille et aux installations techniques et sanitaires d’un bâtiment prouvant qu’il est apte à servir de logement. Autrement dit, le certificat a une fonction de contrôle officiel, nécessaire par exemple pour pouvoir bénéficier des services d’eau et d’électricité. Cependant, gardez à l’esprit que même si le certificat a été obtenu auparavant, il ne dispose pas d’un effet permanent, mais expire dix ans après sa première obtention et il n’est pas automatiquement renouvelé par les autorités. Selon le cas, l’immeuble a besoin d’un certificat de l’une des trois catégories suivantes :

- Le certificat de première occupation (« cédula de primera ocupación »), nécessaire quand il s’agit d’un nouveau bâtiment ou de l’extension d’une propriété existante. Au Consell Insular il faut présenter, en plus de la preuve de la propriété, (une note simple actualisée), les plans signés par l’architecte, des photographies, les données cadastrales, le permis de construire et le certificat d’achèvement des travaux (« certificado final de obra ») signé par l’architecte et ratifié par la mairie.

- Le certificat de renouvellement (« cédula de renovación ») qui doit être demandé dans le cas où dix ans se sont écoulés depuis l’octroi du certificat initial. Avec la demande, il faudra présenter une note simple actualisée, un plan de situation avec les données cadastrales, signées et datées par l’architecte, et des photographies de la propriété. Grâce au renouvellement des certificats, les autorités peuvent vérifier si les propriétés ont été modifiées sans permis de construire au cours des dix dernières années.

- Le certificat de carence (« cédula de carencia ») ne peut être demandé que lorsque la propriété en question a été construite avant le 1er mars 1987. Dans ce cas, il faudra aussi présenter une note simple actualisée comme preuve de propriété, les photos et le plan de localisation. Cependant, contrairement aux demandes pour les deux autres types de certificat, cette demande ne doit être accompagnée que d’un certificat de situation urbaine indiquant que le bâtiment a bien été achevé avant le 1er mars 1987 et n’a pas été modifié depuis lors.

L’importance du renouvellement d’un certificat expiré est donc évidente lors de la vente d’une propriété. Le certificat d’habitabilité en vigueur est également requis pour obtenir un permis de louer une maison privée à Ibiza comme une maison de vacances.

Si vous achetez une propriété d’occasion, vous devez savoir que l’inscription au registre foncier ne veut pas nécessairement dire que le permis de première occupation et le certificat d’habitabilité existent, le notaire qui autorise la déclaration de nouveaux travaux d’un bâtiment déjà existant n’étant pas obligé d’exiger la présentation de ces documents. Nous vous conseillons donc lors de l’achat d’une maison à Ibiza, d’insister pour que le vendeur présente cette documentation et de vérifier que tout est en ordre. •