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EDITION: Avril - Juin 2017

Construire et Rénover à Ibiza

Par Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Dans cet article nous expliquerons les conditions et les conséquences juridiques affectant la construction et la rénovation des bâtiments à Ibiza.

 
1. Le contrat d’exécution de travaux
Selon le Code Civil, le contrat d‘exécution des travaux est considéré comme une sous-espèce du bail. Il en existe plusieurs types : soit le propriétaire d‘un terrain se fait construire sa maison en embauchant un architecte, un constructeur et des travailleurs, soit un promoteur construit un bâtiment sur un terrain dans le but de vendre une fois les travaux finis. Si, pour financer le projet, le promoteur vend la propriété avant de commencer les travaux, il est question d‘un achat sur plan. S’il vend une fois que les travaux sont terminés, on parle d‘un achat clé en main.

 
Le contenu du contrat d’exécution des travaux peut être librement consenti par les parties. Aux Baléares, il n‘est pas rare de clôre verbalement les contrats sans spécification, quand il s’agit de constructions de maisons individuelles ou de rénovation et de réforme majeure. Souvent, ces travaux sont commandés sur la base d‘un devis plus ou moins détaillé. Toutefois, avant de signer un contrat déxécution de travaux de construction, il est conseillable de consulter un avocat pour qu’il l‘examine afin d’éviter des contestations ultérieures. N’acceptez pas un contrat qui ne fixe pas les prix en détail, exigez via l’architecte un devis qui précise les différents chapitres (terrassements, structures, installations sanitaires, peintures, etc.) et matériel. En règle générale, les travaux ne devraient pas être effectués sans qu’ait été stipulé un accord contraignant sur les prix. Dans la pratique, cependant, le client se met souvent d’accord avec le constructeur sur une rémunération qui est calculée sur le coût des travaux, par exemple un 15%, au lieu de fixer un prix fixe.
 
2. La mise en œuvre des travaux
Dans l‘exécution des travaux interviennent les professionnels suivants :
- L‘architecte qui prépare le projet – les plans et les spécifications des matériaux, des composants, des équipements, etc. C’est celui qui inicie les travaux et qui y met fin.
- L‘architecte technique (populairement appelé géomètre) dont la mission est la gestion de la construction et de contrôle technique.
- Le constructeur qui est responsable de l‘exécution des travaux.
- Le promoteur qui achète un terrain pour y construire.
 

Une fois la construction dûment terminée, l‘architecte délivre le certificat d‘achèvement des travaux. Ce document est indispensable pour obtenir le certificat d‘habitation délivré par le Consell d‘Ibiza. Ensuite, la mairie délivre le permis correspondant de première occupation.
 
3. La déclaration de nouveaux travaux
Il s‘agit d‘inscrire au registre foncier les bâtiments construits sur une propriété ou les amplifications et modifications, en y indiquant une description détaillée et la valeur de ceux-ci. L‘inscription est réalisée sur la base d‘un acte public de déclaration de nouveaux travaux rédigé devant notaire. Le registre foncier doit être informé de l‘existence de nouveaux bâtiments. La déclaration de nouveaux travaux est assujettie à un impôt sur les actes juridiques d‘un 1,2% de la valeur indiquée sur l’acte.
 

Cela a une importance légale, entre autres, quand l‘inscription du bâtiment construit est une condition indispensable pour une inscription ultérieure. Par exemple, vous ne pouvez pas inscrire un usufruit sur une propriété s’il n’est pas indiqué sur le Registre que celle-ci existe. La déclaration de nouvelle construction est très importante surtout quand vous voulez financer l‘achat d‘une propriété avec un prêt hypothécaire. Les banques espagnoles n‘accordent un crédit que si les inscriptions de toutes les références sur l‘immeuble que vous voulez hypothéquer, en particulier la déclaration de nouveaux travaux ont été faites correctement. •