EDITION: Décembre - Février 2017

L’usufruit

Par Armin Gutschick et Anja Sämann-Gutschick
La Constitution d’un usufruit à vie et son inscription au registre foncier est une stratégie de protection du capital utilisé très fréquemment par les propriétaires de biens immobiliers à Ibiza pour réduire les charges fiscales élevées. Par exemple, des parents qui ont acquis un bien et le mettent directement au nom des enfants en leur transférant la propriété de celui-ci, mais s’établissant un droit d’usufruit à vie pour eux-mêmes. Il faut évaluer dans chaque cas, si la Constitution d’un tel droit est logique. Dans cet article, nous expliquons les principes fondamentaux régissant l’usufruit en Espagne.

 
Il s’agit d’un droit réel qui confère à son titulaire le pouvoir d’utiliser des biens immobiliers et est réglementé par le Code Civil. Il représente le droit permanent d’utilisation d’un bien qui n’est pas à soi, assuré par l’enregistrement au registre foncier. Il peut aussi être établi pour un temps limité, cependant, celui qui est important dans la pratique est l’usufruit à vie. Les enfants deviennent des nu-propriétaires dans la mesure où l’usufruit est constitué en faveur des parents, et ceux-ci, les usufruitiers, utilisent la propriété et en profitent leur vie durant.

 
Pour cette raison l’usufruit a un sens, surtout dans le contexte familial, où il y a une différence d’âge marquée entre nu-propriétaire et usufruitier. Les parents savent qu’ils pourront utiliser la propriété au cours de leur vie, tandis que les enfants, bien qu’étant titulaires de la propriété, ne peuvent pas en disposer librement jusqu’après la mort de leurs parents. À la mort des parents, la propriété ne fait pas partie de l’héritage, et sauf s’il existe d’autres biens, les procédures d’acceptation d’héritage en Espagne deviennent inutiles. Il faut tenir compte que même un droit d’usufruit peut être saisissable, contrairement au droit d’habitat qui n’est pas saisissable. En outre, les parents usufruitiers, qui ont transmis la nue-propriété à leurs enfants, ne peuvent pas disposer librement du bien, c’est-à-dire qu’ils dépendent d’eux à cet égard.

 
Étant donné que l’usufruitier a une position similaire au titulaire du bien, la loi lui impose de se charger de tous les coûts associés à la propriété. Il doit s’occuper de la maintenance et conservation, est responsable des dépenses courantes (électricité, eau, quotes-parts de la Communauté, etc.) et paye les impôts et frais (IBI, ordures, etc..). En revanche, contrairement au droit d’habitation qui est personnel et intransférable, l’usufruit permet à son détenteur de louer la propriété à tout moment et de faire siens les revenus. Le nu-propriétaire prend en charges les réparations extraordinaires, par exemple, quand il s’agit de réparer le toit en raison de la présence de gouttières.
 
La Constitution de l’usufruit est soumise au paiement d’impôts, mais réduit les charges fiscales. L’usufruit à vie ne pourra pas représenter une valeur de moins de 10 % et pas plus de   70 % de la propriété. On lui attribue un maximum de 70 % dans le cas d’usufruitiers de moins de 20 ans, et un minimum de 10 % si l’usufruitier a plus de 79 ans, c’est-à-dire qu’à partir de 20 ans, la valeur de l’usufruit diminue d’un point de pourcentage par année. Vous pouvez calculer sa valeur à l’aide de la formule suivante : usufruit = 89 moins l’âge de l’usufruitier. Par exemple, la valeur de l’usufruit si l’usufruitier a l’âge de 64 ans sera le 25 % de la valeur totale du bien (89-64 = 25). Ainsi, dans ce cas la valeur de la propriété sera 75 %. •