EDITION: Août - Octobre 2016

6 règles d’or pour l’achat d’une propriété à Ibiza

Armin Gutschick et Anja Sämann-Gutschick
1. Vérifiez que le vendeur est bien le propriétaire de la propriété, soit en l’exhortant à présenter l’acte de vente ou bien en demandant une Note Simple au registre de la propriété. Vérifiez également que les constructions enregistrées au registre de la propriété sont conformes à celles figurant au cadastre.
 
2. Avant de signer un accord avec le vendeur, vérifiez les données suivantes concernant la propriété :
            • Si vous achetez un terrain avec une maison, assurez-vous qu’elle a été construite avec les permis de construction pertinents. Beaucoup confondent l’enregistrement au Registre avec le permis de construire accordé par le ministère de l’urbanisme de la mairie. Du point de vue de la ville, un bâtiment n’est légal que s’il a le permis de construire et le certificat de fin de travaux, indépendamment de si oui ou non il est inscrit au registre foncier.
            • Exigez que le vendeur vous montre les dernières factures d’eau et d’électricité et aussi le certificat d’habitabilité et assurez-vous qu’il n’y aura aucun problème avec la location ces services d’approvisionnement.
                        • Assurez-vous que la surface réelle de la propriété est identique à celle figurant au registre de la propriété.
                        • Vérifiez si le vendeur est le seul à avoir droit sur la propriété il ou s’il a besoin du consentement du conjoint pour que le contrat soit valide.
                        • Vérifier tous les frais qui apparaissent dans la Nota Simple.
            • Y a-t-il des taxes qui touchent la propriété ? Exigez que le vendeur vous présente les justificatifs de paiement de l’IBI (impôt sur la succession des biens immeubles) des dernières années. De cette façon vous saurez aussi ce que vous devrez payer pour ce concept à l’avenir.
            • Si le logement est soumis au droit de propriété horizontale, exigez du vendeur un certificat délivré par le Président de la communauté des propriétaires à jour des paiements des contributions de la communauté.
 
3. Insistez pour que soit rédigé un contrat de vente privée contenant les conditions particulières convenues avec le vendeur au lieu d’utiliser un modèle de contrat. Assurez-vous que soient recueillis par écrit tous les engagements pris par le vendeur, même s’ils ne semblent pas avoir une grande importance. Les contrats type sont souvent source de confusion et peuvent donner lieu à des discussions entre les parties lorsqu’il s’agit de l’officialiser devant notaire. Une des fonctions principales des notaires en Espagne est celle de garantir pour l’acheteur, l’acquisition d’une propriété libre de toutes charges. Cependant, leur rôle n’est pas celui de fournir un conseil juridique ni  à l’acheteur ni au vendeur, mais de témoigner de ce que conviennent les Parties contractantes. Pour cette raison, il vaut mieux se faire conseiller par un expert en la matière, même s’il ne semble pas y avoir de difficultés dans l’opération. Les honoraires d’un avis ne s’élèvent qu’à une infime partie des dommages que peut causer un contrat désavantageux.
 
4. Si vous agissez en tant qu’acheteur, insistez pour que l’acte notarié de vente soit rédigé sans délai même si un paiement par acomptes provisionnels est convenu, afin que vous puissiez être inscrit dès que possible comme propriétaire au registre de la propriété.
 
5. Si vous achetez une propriété en construction à échéances, directement d’un promoteur, le vendeur qui doit accréditer la rédaction d’une assurance ou l’existence d’un garantie bancaire pouvant couvrir les paiements différés.
 
6. Renseignez-vous sur les frais et taxes découlant de l’acquisition d’une propriété. Les dépenses afférentes : frais d’avocat et de notaire et frais d’inscription s’élèvent à environ 3 ou 4 % du prix de l’acte de vente. A cela il faut ajouter la taxe sur le transfert de propriété (ce qui, aux îles Baléares, augmente progressivement de 8 à 11 % selon le prix de la vente) ou de la TVA (10 % pour les nouvelles constructions et 21 % pour l’immobilier commercial, ainsi que l’impôt sur les actes juridiques documentés, s’élevant à 1,2 % de la valeur de l’acte). •