EDITION: Février - Avril 2015

Une assemblée de propriétaires à Ibiza

Par Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Les membres d’une communauté de propriétaires située à Ibiza se réunissent au moins une fois par an en Assemblée générale ordinaire pour décider, entre autres, des recettes et dépenses de la communauté. Il revient au Président, qui est le représentant légal de la communauté des propriétaires, d’organiser et de diriger le Conseil d’administration. Chaque propriétaire a le droit d’assister aux réunions, cependant, ne peuvent voter que ceux qui sont à jour des paiements des frais de la communauté. Tous les résidents, même les mauvais payeurs, ont le droit de participer aux délibérations. La liste des mauvais payeurs est remise aux propriétaires en même temps que la convocation. La langue dans laquelle doivent se dérouler les assemblées est l’espagnol, à moins que les propriétaires ne conviennent à l’unanimité d’utiliser une autre langue. L’ordre du jour contient généralement les éléments suivants : Bienvenue, vérification de la présence des propriétaires ayant droit de vote, présents et représentés, le rapport du Président, la prise de décisions sur les dépenses et les recettes, la nomination du Conseil d’administration et questions et propositions des propriétaires.


Le Président doit conduire l’assemblée pour assurer un développement harmonieux, veiller à ce que les points de l’ordre du jour soient traités de manière concise et objective et que les décisions prises soient réalisables et ne puissent pas être judiciairement contestées facilement. Lors de l’assemblée, le Président est normalement assisté par l’administrateur, l’avocat de la communauté et un interprète. L’Administrateur et l’avocat interviennent utilisant la médiation dans les conflits entre propriétaires de la communauté et recherchent des solutions qui soient acceptables pour la majorité.

Pour que les accords de ces assemblées soient valables, ils doivent avoir bénéficié d’une majorité qui dépend du sujet soumis au vote. La modification des statuts, par exemple, requiert l’unanimité des voix, les autres questions, telles que l’adoption des règles internes de la Communauté, n’exige qu’une majorité simple ou qualifiée. Ces deux dernières obéissent au principe de la double majorité, c’est-à-dire la majorité des votes et des coefficients (à chaque maison ou local, correspond un coefficient de propriété inscrit au registre foncier).


C’est le Secrétaire de la communauté qui doit lever la session, cependant, en pratique, c’est plutôt l’administrateur qui assume cette tâche. L’acte doit nécessairement être rédigé en espagnol pour être inscrit dans le livre des actes. Dans les communautés avec de nombreux propriétaires étrangers, on traduit habituellement l’acte en anglais, français ou allemand. Il n’est pas nécessaire d’y transcrire littéralement toutes les interventions de la réunion puisque le but premier est d’enregistrer les accords conclus.

Il doit nécessairement comporter les points suivants : date et lieu de l’assemblée, première ou deuxième convocation, la liste des propriétaires présents et représentés, la liste des mauvais payeurs sans droit de vote, tous les points de l’ordre du jour et les résultats respectifs des votes (en faveur, contre, abstention) et la teneur exacte des accords. Il est primordial de transcrire intégralement les accords de l’assemblée car s’ils ne sont pas correctement reflétés dans le procès-verbal, certains propriétaires s’y opposant pourraient les remettre en cause. Une objection adressée à l’administration de la Communauté n’a pas d’effets juridiques. En cas de violation des statuts, de la loi ou de l’intérêt général, c’est devant les tribunaux que les accords peuvent être réfutés. Pour le dépôt d’une telle action en justice, une représentation légale est obligatoire et il faut tenir compte du fait que les délais de contestation sont très courts. •