EDITION: Octobre - Décembre 2015

Où se trouvent les limites de ma propriété ?

Armin Gutschick et Anja Sämann-Gutschick




 
A Ibiza, il se peut bien qu’une grande partie de notre propriété ne soit inscrite ni au registre foncier ni au cadastre. En outre, dans certains cas, les limites ne peuvent même pas être déterminées avec exactitude. Le propriétaire ne se rend compte de ce problème qu’au moment de vendre la propriété ou lors d’un héritage. Souvent, ces cas de discordance entre la réalité des limites ou de la superficie d’un terrain et ce qui apparaît réellement dans les écrits finissent devant les tribunaux.
 

 
En Espagne il existe, d’une part, le cadastre, registre administratif contenant la description des biens immeubles ruraux et urbains et dont les bureaux se trouvent dans les différentes municipalités. Sa fonction principale est de déterminer la valeur cadastrale de la propriété et la taxe imposable. C’est dans les bureaux du cadastre que sont déposés les plans des propriétés, mais celles-ci ne donne qu’une idée approximative de la surface des propriétés. Il existe d’autre part le registre de la propriété, ou registre foncier, qui devrait créer une sécurité juridique pour les achats/ventes de biens immobiliers, mais cependant, dans de nombreux cas, les données inscrites ne correspondent pas à celles apparaissant au cadastre. À cela il faut ajouter que ni les plans ni les mesures enregistrées au cadastre ne sont juridiquement contraignantes. Sur les plans du cadastre figurent aussi bien les maisons principales que structures supplémentaires tels que garages, piscines ou autres, mais l’énumération des surfaces existantes sert d’abord pour le calcul des impôts. Plus il y aura de mètres construits en superficie utile sur un terrain, plus importants seront les impôts immobiliers que la mairie pourra encaisser.
 

 
Le propriétaire ne peut pas non plus se fonder sur les données de sa propriété fournies par le bureau du cadastre. Les actes de ventes sont bien sûr transmis au cadastre, mais il peut passer des semaines avant que les modifications pertinentes soient effectuées. Quand un bien immobilier est transféré d’un propriétaire à un autre, le reçu d’impôt sur l’immobilier (IBI) pour l’année en cours de changement de titulaire, qui se paie généralement à la fin de l’été, vient encore au nom de l’ancien propriétaire. Au registre foncier, les données sur la surface et les limites d’une propriété y figurant ne sont pas non plus nécessairement exactes. Souvent, les données sur les propriétaires des terrains adjacents, dont les limites sont spécifiées, sont obsolètes.
 

 
On espère que la nouvelle loi d’Hypothèque et de Cadastre, entrée en vigueur le 25 juin 2015, serve à corriger cette situation, puisqu’elle prévoit de faire correspondre les données contenues au cadastre avec celles du registre foncier. Cette nouvelle loi facilite l’échange de données entre les deux institutions afin d’éviter qu’à l’avenir existent des informations contradictoires sur une propriété et d’éviter aussi que les limites, taille et emplacement d’une propriété enregistrée dans l’un de ces registres manquent d’identification précise. Cette innovation juridique pourrait signifier un progrès significatif pour la détermination juridiquement valable de l’emplacement et la superficie des terres en Espagne.
 
Toutefois, l’association espagnole des experts géomètres (AEGEX) est sceptique et doute que la nouvelle loi fournisse une garantie juridique suffisante. Selon son Président, la nouvelle loi conserve l’ancien système de séparation entre le cadastre, les registres fonciers, notaires et administration publique, et par conséquent, la collaboration entre ces institutions sera toujours insuffisante et le degré d’incertitude juridique sera toujours présent. Comme exemple, il signale que les plans dont disposent le registre foncier ne sont pas élaborés par des topographes professionnels et que, dans la pratique, n’importe quel plan présenté par une personne physique peut être inclus dans la cartographie cadastrale. •