EDITION: Août - Octobre 2015

L’octroi de prêts hypothécaires à Ibiza

Armin Gutschick et Anja Sämann-Gutschick




 


Les acheteurs de biens immobiliers à Ibiza dépendent souvent de l’argent d’une banque espagnole qui leur permet d’acquérir une propriété. Pour qu’une banque accorde un crédit à un particulier, il est essentiel que l'acheteur (l'emprunteur) puisse lui offrir autant de garanties que possible.


 


Les banques se protègent en n’accordant des prêts qu'aux emprunteurs solvables et pour cela analysent minutieusement leur situation économique et personnelle. Il n'est pas rare qu'une banque exige qu’une tierce personne (dans la plupart des cas, un proche parent de l'emprunteur) se porte garant du paiement de la dette. En règle générale, le crédit est assuré par une assurance-vie qui sera versée à la banque en cas de décès de l'emprunteur et, bien sûr, par une hypothèque taxant le bien acquis. L'hypothèque est enregistrée au registre foncier comme une charge de la propriété. La Banque doit s'assurer que le montant emprunté n'est pas trop élevé afin que l'emprunteur puisse le rembourser. La Banque compare le montant demandé en crédit avec la valeur de la propriété qui va être hypothéquée pour s’assurer qu'elle offre des garanties suffisantes et demande donc une évaluation de la propriété avant d'accorder le crédit. Sur la base de cette évaluation, la Banque déterminera le pourcentage de la valeur de la propriété qu’elle est disposée à financer.


 



 


Une hypothèque est un droit réel qui grève la propriété et est inscrite au registre foncier. Avec ce droit réel, le propriétaire (l'emprunteur) assure au prêteur (en règle générale la Banque, mais cela peut aussi être une personne physique) le paiement de la dette. En contrepartie, l'emprunteur reçoit le montant garanti par l'hypothèque. Si le créancier hypothécaire ne respecte pas son obligation de rembourser le prêt, la Banque peut résilier le contrat de prêt. Dans un tel cas, le crédit expirera, et par conséquent, la propriété sera vendue aux enchères.


 


Les intérêts à payer pour le crédit sont déterminés dans le contrat du prêt hypothécaire. En Espagne, il s’agit généralement d’un taux d'intérêt variable sur la base de l'Euribor (par exemple, Euribor majoré de 2 %). Ce taux d'intérêt variable est revu chaque année. Pendant la durée de l’emprunt, l'emprunteur doit payer une redevance mensuelle qui inclut une partie du capital du prêt et le montant des intérêts correspondants. En Espagne on paie la même taxe pendant toute la durée du prêt quand les intérêts ne varient pas.


 



 


Que se passe-t-il si un emprunteur ne paie pas ses échéances ?


 


S’il s’agit d’un premier non-paiement, les banques ont tendance à laisser passer au moins trois mois avant d'intenter une action. Pendant ce temps, ils envoient des demandes de paiement, en pressant l’emprunteur de se conformer immédiatement à ses obligations. Dans de nombreux cas, les banques offrent des possibilités de modifier le contrat de prêt en rallongeant le délai de paiement ou en accordant une période au cours de laquelle il suffira de payer l'intérêt et non ce qui correspond au principal du prêt. Si aucun accord n’est atteint avec l'emprunteur, la Banque présentera une requête au tribunal. Un processus supposant des frais importants  pour le débiteur (les frais de justice, honoraires d'avocats et d'experts, etc.) qui, outre, devra payer des intérêts sur les paiements en retard. Le tribunal exigera l'annotation pertinente dans le registre de propriété ce qui rendra publique l’exécution de l’hypothèque. La propriété serait mise en vente aux enchères publiques où la banque essayerait d'obtenir le prix le plus élevé possible afin de pouvoir payer le montant du prêt réclamé par la Banque et les frais supplémentaires. •