EDITION: Décembre - Février 2015

Note simple et charges possibles

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick


Avant d’acheter un bien immobilier, l’acheteur devrait vérifier les informations le concernant au registre de la propriété du lieu. Dans un premier temps, il peut demander une « nota simple » (note simple). Il s’agit d’un document purement informatif qui fournit des informations sur le propriétaire de la propriété et les charges (droit, obligations et servitudes) qui pourraient l’affecter.

Cette note contient les données de base du bien immobilier : son numéro et son emplacement, la description de la parcelle, ses limites et sa surface ainsi que celle du logement. De plus, y figurent les noms du ou des propriétaires, de quelle manière il a été acquis et les charges lui étant inhérentes. En plus de vérifier la situation de la propriété et la description de celle-ci, l’acheteur devrait faire particulièrement attention à ces charges (droit, obligations et servitudes) qui la concernent, car, si elles ne sont pas levées avant la vente, elles resteront en vigueur et seront transmises au nouveau propriétaire.

Nous allons décrire succinctement ci-dessous, les charges les plus courantes :

Une hypothèque sert de garantie pour un emprunt. Si une institution bancaire ou une personne physique (créanciers) prête de l’argent au propriétaire d’un bien (débiteur), par exemple pour l’acquisition d’un terrain, celui-ci peut constituer une hypothèque sur ce même terrain pour garantir le remboursement du prêt.

L’hypothèque est constituée par acte notarié qui sera signé devant un notaire par le créancier et le débiteur et qui sera par la suite enregistré au registre de la propriété. Y sera inscrite la quantité pour laquelle répond la propriété. Si le débiteur ne peut pas rembourser le prêt, le créancier peut faire exécuter cette hypothèque, c’est-à-dire saisir ce bien et réclamer la somme déposée.





Si le prêt est remboursé conformément aux conditions convenues, le débiteur aura droit à l’annulation de l’hypothèque. Souvent, le prêt n’est pas remboursé jusqu’à ce que la propriété soit revendue. Donc, s’il existe une hypothèque enregistrée sur la propriété, l’acheteur devrait s’assurer, avant la signature de la vente, de quand et comment ladite hypothèque sera annulée. Habituellement, l’hypothèque est levée en remettant un acte de l’annulation immédiatement avant de signer l’acte de vente.

Pour annuler l’hypothèque il faut présenter l’acte d’annulation au registre de la propriété et payer les frais d’inscription. Il peut être souhaitable que l’acheteur déduise du prix d’achat le montant de ces frais pour s’assurer que le vendeur paye les frais d’annulation. En dehors des hypothèques, existent également des servitudes. Celles-ci peuvent aussi figurer dans le registre de la propriété. La Servitude est un droit réel qui grève une propriété au profit d’une autre. Il y a plusieurs sortes de servitudes. Il peut s’agir d’une servitude de passage, mais il peut aussi s’agir d’un pacte de ne pas dépasser une certaine hauteur du bâtiment. Tant qu’une servitude est inscrite au registre foncier, existe le risque d’une opposabilité juridique.

Par conséquent, si vous achetez une propriété sur laquelle une servitude de passage est constituée, vous devrez respecter ce droit. Dans le cas de ne pas vouloir supporter une servitude, l’acheteur devra exiger qu’elle soit annulée avant d’officialiser la vente. Dans la pratique, cela peut être assez compliqué.

Une autre servitude habituelle est l’usufruit. L’usufruit donne à l’usufruitier le droit de jouir de la propriété grevée de ce droit. Il peut utiliser la propriété de la même manière que le propriétaire quoiqu’en plus, il soit obligé de la conserver en bon état. L’usufruit ne prend fin qu’en cas de renonciation ou de décès de l’usufruitier.

Bien sûr, la liste des servitudes que nous vous énumérons dans cet article n’est pas exhaustive. Dans tous les cas, il est très important de consulter un avocat avant d’acheter une propriété afin de savoir les servitudes qui pourraient l’affecter et comment celles-ci peuvent être levées.