EDITION: Octobre - Décembre 2014

Une possibilité de légaliser votre maison de campagne

Texte: Bufete Frau
Les propriétaires d’une maison en partie non conforme à la loi, aux Baléares, disposent maintenant d’outils juridiques pour régulariser la situation de leurs propriétés. Le gouvernement des îles Baléares a conçu la Loi de Planification et d’Utilisation du Sol (LOUS) qui est entrée en vigueur cette année et qui offre comme mesure étoile, dans la disposition transitoire nº 10, la possibilité de légaliser les constructions en sol rural, dans un délai de trois ans. Les grandes lignes de la LOUS sont la simplification et la rationalisation de la planification ainsi que la gestion et la discipline urbanistique dans le but de faciliter certaines actions de régularisation urbanistique, mais également d’être plus énergique contre les actions illégales. La loi prétend régler intégralement l’activité urbanistique, dans laquelle entreraient les constructions illégales situées sur des terres rurales.
 
Selon les données du Plan Territorial, on estime qu’environ 30.000 constructions sont illégales dans les îles Baléares; près de 28.000 à Majorque et quelques 2.000 dans le reste des îles. Cependant, cette loi ne lève pas l’interdiction d’irrégularités urbanistiques mais elle les aménage dans le but d’un développement soutenable, c’est-à-dire en respectant les aspects environnementaux et économiques.
 
Pour mieux comprendre la complexité de la norme et les étapes à suivre pour légaliser les habitations en terrain rural, le Buffet Frau éclaircit les doutes qui pourraient surgir sur cette législation. L’un des doutes les plus fréquents est celui de savoir quelles constructions peuvent être légalisées ou ne peuvent pas l’être. La LOUS offre la possibilité de légaliser les propriétés construites en sol protégé compris dans les zones naturelles d’intérêt spécial (ANEI) antérieures à la Loi des aires naturelles de 1991. C’est-à-dire que l’on peut régulariser les constructions sur des terres rurales, qu’il s’agisse de maisons, terrasses, caves, piscines ou autres éléments intégrés dans la propriété, et que l’Administration ne peut ni sanctionner, n’ayant pas ouvert de dossier de discipline urbanistique, ni non plus démolir, l’infraction ayant prescrit, 8 ans après sa construction, conformément à la Loi de discipline urbanistique de développement actuelle. Pour calculer s’il y a prescription de la sanction, on prend comme référence la date d’entrée en vigueur de la LOUS, le 29 mars 2014, selon laquelle on peut légaliser les bâtiments existants sur un sol rustique avant le 29 mars 2006. Par exemple, une propriété en terre rurale avec une maison et une piscine, cette dernière étant hors loi: si vous désirez légaliser cette piscine, il faudra justifier que sa construction date d’avant le 29 mars 2006, ou avant 1991 en cas de zone ANEI.
 

 
Après avoir vérifié qu’elle remplit ces conditions, vous devez au préalable, communiquer à la mairie du lieu où se trouve votre maison, un jour avant en ce qui concerne les travaux mineurs et ouvrages techniques simples, et quinze jours en ce qui concerne des travaux de plus grande envergure. La surveillance pourra être effectuée par les départements de développement urbanistique des mairies; les municipalités comme les conseils des îles peuvent remplir ces fonctions d’inspection, mais ce sera le service municipal de l’urbanisme qui pourra ordonner la suspension des travaux pour avoir enfreint la Loi sur le développement urbain, c’est-à-dire par manque de communication préalable à la mairie. Il faut tenir compte, qu’avec ce préavis ou licence expresse pour petits travaux, le propriétaire doit présenter un projet complet qui doit inclure les conditions générales d’intégration dans le paysage et l’environnement, documents graphiques, description, budget des travaux et justification de la conformité à ces exigences, par une déclaration assermentée. Le Buffet Frau recommande de se faire assister par un spécialiste, cabinet d’avocats ou d’architecte, pour entreprendre les études de viabilité nécessaires visant à légaliser la construction, puisque de toute façon, la déclaration assermentée doit être signée par une autorité technique compétente.
 
Pour l’exécution de ces travaux d’améliorations, en plus des taxes requises par le règlement de nouvelles constructions pour l’obtention du certificat d’habitabilité, il est dicté que vous devrez payer à la mairie, une pénalité de 15% du coût de l’exécution de la construction légalisée, si la demande se fait au cours de la première année du délai donné par l’administration; de 20% si elle se fait au cours de la deuxième année et de 25%, si elle se fait au cours de la troisième année. Le délai d’exécution pour légaliser les constructions affectées sur un sol rural doit être défini dans la déclaration assermentée du projet de travaux de rénovation accompagnant la demande préalable obligatoire et signée, comme nous l’avons mentionné, par un technicien compétent. En aucun cas, le délai de légalisation sera supérieur à deux ans. Une fois la norme entrée en vigueur, vous courrez contre le temps pour légaliser piscine, garage ou sous-sol non conforme actuellement aux règlements d’urbanisme. C’est le moment ou jamais. •