EDITION: Juin - Août 2014

PrÉ-contrat, contrat d’achat-vente ou promesse de vente

Texte: Anja Sämann-Gutschick et Armin Gutschick




 
En Espagne, contrairement à d’autres pays européens, l’acquisition de biens immobiliers même si elle n’a pas été inscrite au registre foncier est juridiquement valide, c’est-à-dire que l’affaire pourrait presque être scellée avec une poignée de main. Dans la pratique, l’achat-vente est généralement sécurisé par un contrat de vente, l’avantage étant que les deux parties peuvent mettre en place des accords qui les lient juridiquement. Toutefois, pour inscrire l’acquisition au registre de la propriété, il est nécessaire d’apporter un acte notarié, c’est-à-dire un contrat autorisé par un notaire. C’est seulement par cet enregistrement que l’acheteur a la garantie que certains droits, qu’ils soient fictifs ou réels – ne soient pas revendiqués par des tiers.
 
En droit espagnol, la notion de « contrat préliminaire » n’est pas définie par la Loi et peut faire référence à un contrat de promesse d’achat-vente, d’option de vente ou d’arrhes.
 
1. Il est très courant que dans un contrat de vente de biens immobiliers, un paiement d’arrhes soit accordé. Il existe différents types d’arrhes se définissant de la manière suivante :
 
- Les arrhes de punition (« arras penitenciales ») sont conçues comme peine ou sanction et donnent aux deux parties le droit de résilier le contrat si elles le souhaitent. Si l’acheteur n’est donc plus intéressé ou ne respecte pas le paiement du prix restant, il perd les arrhes versées à titre d’acompte. En revanche, si le vendeur veut se renoncer à la vente des biens, par exemple s’il reçoit une offre plus élevée, il peut résilier le contrat en rendant le double de la quantité reçue à titre d’arrhes à l’autre partie (cf. l’Article 1454 du Code Civil).
 
- Les arrhes de confirmation (« arras confirmatorias ») indiquent que le contrat unit les deux parties et qu’aucune d’elles ne pourra se délier de l’engagement. Le fait d’effectuer un premier versement, à l’occasion de la signature du contrat signifie que l’acheteur a la ferme intention de s’y conformer et qu’il le confirme en remettant des arrhes. Ce type d’arrhes est appelé « señal » ou « paga y señal » et se donne généralement comme acompte ou avance de paiement.
 
- Les arrhes pénales (« arras penales »)  ont un caractère de sanction et jouent un rôle similaire à celui de l’indemnité forfaitaire.
 
Lorsque dans un contrat avec arrhes, il n’est pas clairement défini de quel type d’arrhes il s’agit, il est fort probable que celui-ci ait été établi sans la prudence recommandable et les conseils appropriés. Dans la plupart des cas, le vendeur ou l’acheteur est impatient de conclure, à l’instant-même, une affaire qui lui semble parfaite. Si ensuite les parties veulent changer le contrat, il est probable qu’elles devront faire face à des problèmes majeurs.
 

 
2. Si le contrat préliminaire est d’option de vente, en principe, le vendeur est obligé de vendre, mais l’acheteur n’a pas l’obligation d’acheter. Normalement, un 10% du prix de la vente se paie pour l’option, obligeant ainsi le vendeur à vendre, dans un délai convenu, l’immeuble pour le prix convenu et à personne d’autre qu’à cet acheteur. L’acheteur se réserve la possibilité de renoncer à l’affaire s’il le souhaite.
 
3. La promesse de vente: Il existe la possibilité de conclure un contrat de promesse d’achat- vente avant de rédiger le contrat d’achat-vente. La raison d’un contrat de ce genre peut être, par exemple, une demande de financement que l’acheteur ait présentée et qui soit en cours de traitement.
 
La promesse de vente est une affaire légale préparatoire ou un avant contrat par lequel les parties établissent l’objet contractuel et le prix d’achat sans être définitivement liées comme acheteur ou vendeur.
 
Dans la pratique, la figure juridique du contrat de promesse est plutôt vague, puisque les limites entre celui-ci et le contrat de vente définitif ne sont pas clairement définies. Il n’est pas rare que tant l’acheteur que le vendeur soient obligés de faire valoir leurs revendications devant les tribunaux. Compte tenu des explications ci-dessus, si vous êtes intéressé par l’achat de biens immobiliers, il serait utile de vous faire conseiller par un avocat avant de signer un document intitulé « Contrat de promesse d’achat-vente », « Contrat préliminaire » ou « Réserve » si vous ne voulez pas risquer de conclure directement un contrat de vente avec efficacité juridique. •