EDITION: Avril - juin 2014

Quelles sont les dépenses à la charge du vendeur d’une propriété ?

Par Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick
Lorsqu’un résident ou un non-résident vend sa propriété en Espagne et obtient un bénéfice de cette vente et/ou une plus-value, il devra payer pour les deux concepts.

Si les parties n’ont pas convenu spécifiquement le contraire, c’est habituellement au vendeur de payer la « plus-value municipale ». Selon la jurisprudence plus récente, un accord à cet égard ne sera valide qu’en cas de certaines conditions. En outre, le vendeur devra payer un impôt pour la différence entre le prix d’achat et de la vente, c’est-à-dire pour le bénéfice obtenu (« impôt d’état pour augmentation de valeur ») sous réserve de que la vente de la propriété lui apporte un avantage économique. Conformément à la Loi sur l’impôt sur le revenu des Personnes Physiques, ce bénéfice est considéré comme un revenu et le vendeur devra le déclarer avec ses autres revenus.

Par conséquent, ce sont deux taxes complètement différentes qui doivent être payées : l’une sur l’augmentation de la valeur et l’autre sur les bénéfices de la vente :

• L’Impôt sur le revenu, qui taxe les bénéfices tirés de la vente de terrains urbains et des bâtiments existant sur ceux-ci.

• La plus-value municipale, qui taxe l’augmentation de la valeur des terrains urbains sans tenir compte des bâtiments édifiés sur ceux-ci.

Étant donné les avantages fiscaux qui existent pour les acquisitions datant d’avant le 31 décembre 1986, plus le temps s’est écoulé depuis l’acquisition de la propriété, moins l’imposition sur les bénéfices de la vente sera élevée. En ce qui concerne la Plus-value c’est le contraire : plus longtemps le vendeur aura possédé la propriété, plus importante sera la taxe qu’il devra payer, bien que ne seront prises en considération que les 20 dernières années.


L’impôt sur le revenu
L’impôt sur le revenu est différent pour les résidents et les non-résidents.
Pour les personnes qui ne résident pas sur les îles Baléares, le taux d’imposition qui s’applique actuellement est de 21% sur les bénéfices de la vente quelques soient les sommes impliquées. Pour les résidents, le taux d’imposition qui s’applique est de 21% sur les bénéfices jusqu’à 6.000 euros, 24% sur les bénéfices de 6.000 à 24.000 euros et de 27% si les bénéfices dépassent les 24.000 euros.

Lorsqu’un non-résident transmet une propriété située sur les îles Baléares, l’acheteur est tenu de retenir les 3% du prix de l’achat pour le reverser, en utilisant le formulaire approprié, à l’Agence fiscale en faveur du vendeur, dans un délai d’un mois suivant la publication du contrat de vente. Il devra fournir le justificatif de ce paiement au vendeur. Si ce dernier n’a pas obtenu de bénéfices provenant de la vente, il pourra demander un remboursement au ministère des Impôts (Hacienda) qui lui rendra la totalité du montant payé, ou s’il a une dette fiscale, le montant restant après la liquidation de cette dette.

La plus-value municipale
En règle générale, la transmission de tout terrain urbain étant assujetti au paiement de la taxe sur les biens immobiliers (IBI) est taxée par l’Impôt sur l’augmentation de la valeur des terres de nature urbaine, familièrement appelé « plus-value ».

La base imposable est l’augmentation de la valeur de ce terrain urbain. S’il s’agit de l’acquisition d’une propriété bâtie, les constructions ne sont pas prises en compte, mais seulement le sol. L’imposition se fait sur l’augmentation réelle de la valeur que la propriété a connue au cours des 20 dernières années avant la transmission. La mairie calcule le montant exact de la plus-value sur la base de la valeur cadastrale se trouvant sur le reçu de l’IBI de l’année précédente.
Les notaires sont tenus d’envoyer aux municipalités correspondantes, une liste des actes de ventes publics autorisés par eux officialisant les affaires juridiques assujetties au paiement de la plus-value. De nos jours, le registre foncier compétent n’inscrira pas le nouveau propriétaire s’il ne fournit pas la preuve d’avoir présenté, lui ou le vendeur, la demande de liquidation de la plus-value à la mairie.

Si le vendeur n’est pas résident, la Mairie peut demander directement à l’acheteur de payer cette plus-value. Par conséquent, les mairies peuvent exiger des responsabilités à l’acheteur même si celui-ci n’a pas été contraint expressément, dans l’acte de vente, au paiement de cet impôt plus-value à la mairie. •