EDITION: Février - Avril 2013

L’apport de biens à une société, une transaction rentable ?

Par Anja Sämann-Gutschick et Armin Gutschick
Dans le passé, de nombreux biens immobiliers à Ibiza et Formentera ont été acquis par le biais d’une société à responsabilité limitée ou y ont été apportés par la suite. Une des raisons principales était les avantages que cela comportait de vendre, si l’on voulait se débarrasser de la propriété, les participations sociales et non l’immeuble en soi. Jusqu’à la fin de l’année 2006, dans de nombreux cas, il s’agissait de sociétés de patrimoine qui se constituaient exclusivement dans le but d’acquérir une propriété en Espagne. Si le propriétaire d’un bien était une société de nationalité espagnole, cela impliquait un certain nombre d’avantages fiscaux, mais la plupart de ces avantages ont cessé d’exister le 1er janvier 2007.

Aujourd’hui, les avantages fiscaux des Sociétés Patrimoniales ayant été abolis, il est peu probable que l’acquisition d’un bien par l’intermédiaire d’une société ou un apport à celle-ci soit rentable.

En général, l’apport de biens à une S.L. n’est plus logique en raison des coûts impliqués. Chaque année ces coûts s’élèvent à environ 1500 € pour la comptabilité et l’établissement des bilans. Dans le cas d’immeubles particulièrement chers il se peut que cette dépense vaille la peine. Jusqu’à présent, Le fait que le propriétaire d’un immeuble soit une société aidait à réduire les frais de transmission. Il était possible d’organiser les héritages de façon spécialement avantageuse pour éviter aux non-résidents propriétaires d’immeubles de payer l’impôt sur les successions qui, en Espagne, est encore très élevé. En outre, la situation de la propriété d’un immeuble ou des participations sociales ne peut être vérifiable par une simple consultation au registre de la propriété. Et, jusqu’à ce jour, au contraire des personnes physiques, les Sociétés Limitées ne payaient pas l’impôt sur le patrimoine. Cette taxe a été mise en place en Espagne et affecte aussi bien les résidents que les non résidents ayant un patrimoine dépassant les 700.000 €. Au départ, son application allait être limitée aux années 2011 et 2012, mais la période d’application de cette loi a été étendue à l’année 2013.
On pourrait penser que la Société Limitée espagnole ne devrait pas payer de taxes s’il n’y a pas de bénéfices générés, l’immeuble étant utilisé exclusivement par ses membres. Cependant, aux yeux du Ministère des Finances, une société doit nécessairement avoir pour but de générer des bénéfices et a donc l’obligation d’encaisser un loyer aux administrateurs et associés qui utilisent l’immeuble. Le rendement de ce loyer est considéré comme un revenu et la société doit payer pour cela. C’est un échange commercial entre la société et ses associés. Il faudrait donc, dans le contrat de location, définir le prix du loyer, afin que, d’une part, cela corresponde approximativement à ce que paierait un tiers (prix du marché) et que, d’autre part, cela puisse être « compensé » par les dépenses courantes de la propriété (frais communautaires).


Comment faut-il s’y prendre si l’on veut vendre la propriété à un tiers ? Dans ce cas, il faudrait essayer de ne pas vendre la propriété directement, et d’effectuer la transmission par le biais de la vente d’actions, étant donné que cette modalité bénéficie de davantage d’avantages fiscaux. Conformément aux dispositions de l’article 108 de la Loi du Marché Boursier, jusqu’à maintenant, la vente d’actions était exempte d’impôts, si certaines conditions étaient respectées, toutefois, la loi a été modifiée, et cet avantage n’existe plus.

En résumé, nous pouvons dire que l’apport d’un immeuble coûteux à une société de nationalité espagnole ne sera bénéfique uniquement dans certains cas isolés puisque, comme nous l’avons exposé, un grand nombre d’avantages fiscaux ont été supprimé au cours de ces dernières années. En tout cas, tous les sujets dont nous avons parlé sont si complexes que pour chaque cas particulier, il serait bon de se faire conseiller par un avocat expert en la matière. •