EDITION: Décembre - Février 2014

Légalisation de constructions grâce à la nouvelle loi foncière ?

Texte: Anja Sämann-Gutschick et Armin Gutschick

Dans de nombreux cas, les bâtiments inscrits au registre foncier et au cadastre ne correspondent pas à ceux existant en réalité. Avant d’effectuer un achat, l’acheteur d’une propriété devrait vérifier si les bâtiments construits sont légaux. La réponse à cette question ne dépend pas seulement des inscriptions au registre foncier et au cadastre mais, surtout, des règlementations d’occupations des sols qui peuvent s’appliquer aux Baléares.
 
Récemment, le 13 septembre 2013, le gouvernement des îles Baléares a adopté un projet de loi foncière. Cette nouvelle loi prévoit la légalisation des bâtiments construits en sol rural qui sont protégés par leur ancienneté. Si, comme il est prévu, ce projet de loi est approuvé par le Parlement des Baléares au début de 2014, les propriétaires d’immeubles destinés à des applications agricoles ou à l’habitat auront un délai de trois ans pour régulariser leur situation. Pour la légalisation, il est indispensable que le propriétaire certifie que la construction possède l’ancienneté nécessaire pour qu’elle soit considérée protégée et doit demander l’autorisation à la mairie et le paiement des taxes. Si la légalisation de la construction s’effectue au cours de la première année, le propriétaire devra payer une pénalité de 15% du coût de l’immeuble, si la situation se régularise la deuxième année, la pénalité sera de 20% et si elle se régularise la troisième année, de 30%.
 
Que veut dire exactement construction protégée par son ancienneté, permis de construire et légalisation des bâtiments dans les îles Baléares ?
 
En principe, pour chaque projet de construction il faut solliciter un permis de construire à l’autorité compétente, à savoir la mairie. En outre, pour qu’une construction soit légale, la mairie devra aussi délivrer le permis de première occupation lorsque les travaux seront terminés. L’inscription au registre foncier est un indice de légalité, mais dans la pratique, il est également possible qu’un bâtiment inscrit au registre soit illégal.
 

 
Celui qui, par exemple, construit une annexe sur sa parcelle sans avoir demandé l’autorisation correspondante viole les règlementations d’aménagement des sols et l’annexe sera donc illégale. Le propriétaire ne pourra donc pas remettre le contrat de construction nouvelle requis à l’inscription au registre foncier, car, pour ceci, il devrait présenter au notaire le permis de construire ainsi que celui de première occupation. Aux îles Baléares, les infractions contre cette règlementation d’aménagement des sols prescrivent au bout de huit ans si certaines conditions sont remplies. Par conséquent, en général, la mairie ne peut pas ordonner la démolition d’un immeuble s’il s’est écoulé huit ans depuis sa construction car elle est considérée protégée par son ancienneté. Si l’architecte réunit les documents nécessaires pour prouver que l’annexe a plus de huit ans, une déclaration de nouvelle construction achevée pourra être présentée sans avoir à présenter devant notaire le permis de construire ni celui de première occupation. L’annexe pourra donc ensuite être inscrite au registre foncier avec les mètres carrés supplémentaires.
 
Cependant, il ne s’agit pas, comme on croit souvent à tort, d’une légalisation « a posteriori » d’un bâtiment. L’annexe restera illégale en ce qui concerne la loi des sols, mais elle sera protégée par son ancienneté et la mairie ne pourra pas émettre une ordonnance de démolition ou prendre d’autres mesures contre le propriétaire.
 
Si par la suite le propriétaire souhaite effectuer des travaux supplémentaires et sollicite la demande correspondante à la mairie, le permis de construire ne lui serait pas accordé. En ce sens on ne pourrait parler de légalisation a posteriori, que si le propriétaire demandait et obtenait de la mairie le permis de construire et de première occupation de bâtiments construits illégalement. Que la construction puisse être légalisée ou non dépend des règlementations d’aménagement des sols et de construction en vigueur au moment de la présentation de la demande. Dans un cas extrême, il se peut qu’une propriété soit protégée par son ancienneté sans pour autant pouvoir être légalisée en raison de la législation actuelle.
 

 
C’est précisément ce vide légal que le gouvernement des îles Baléares prétend combler par le projet de loi que nous avons décrit au début. On a voulu donner aux propriétaires une chance de légaliser leurs constructions moyennant taxes et sanctions pertinentes. Dans ces conditions, l’acheteur d’un bien dans les îles Baléares ferait bien d’accorder une attention particulière aux aspects suivants :
 
• Si la durée écoulée depuis l’achèvement des travaux est inférieure à huit ans, il devrait exiger une preuve de l’existence du permis de construction de l’immeuble. La mairie compétente pourra délivrer le certificat correspondant.
 
• Il peut être vérifié au registre de la propriété que la déclaration de construction nouvelle y a bien été présentée et inscrite.
 
• De plus, le contrat d’achat privé devra inclure l’existence de l’immeuble et la description de ses caractéristiques fondamentales.
 
• Si la propriété est située dans un quartier résidentiel, l’acheteur doit se renseigner sur les statuts et le règlement intérieur, et exiger du vendeur une preuve que les paiements des redevances communautaires et taxes sont bien à jour.
• Si la maison a été construite il y a moins de dix ans, l’acheteur doit demander au vendeur, les adresses des promoteurs, constructeurs, architectes et autres intervenants dans la construction afin de pouvoir, en cas de vices de construction graves, exercer contre ces personnes son droit de réclamation dérivé de l’assurance décennale.
 
• Avant d’acheter un terrain, l’acheteur doit vérifier sur place si la description de celui-ci figurant sur l’acte notarié du vendeur et sur l’inscription au registre de la propriété est conforme à la réalité. Il peut mesurer de nouveau la surface du terrain et demander également aux voisins. Si les limites de la propriété sont douteuses, il peut charger un expert de prendre les dimensions  de la propriété. •