EDITION: Août - Octobre 2013

Les démarches à faire pour l’achat d’un bien immobilier

Texte: Anja Sämann-Gutschick et Armin Gutschick
Nous allons parler des démarches principales à suivre pour l’achat d’un bien immobilier, de la rédaction du contrat privé aux écritures publiques d’achat/vente et de l’inscription de celles-ci au Registre de la Propriété, pour donner aux acheteurs de biens immobiliers à Ibiza une idée générale du processus.
Un contrat d’achat/vente peut se faire de façon privée, devenant public grâce aux écritures notariales. En Espagne, les contrats privés d’achat/vente ont une efficacité et une validité légale parce que la législation espagnole permet aux parties de choisir librement la façon de faire ce type d’affaire juridique. Dans la pratique, l’habitude est de faire un contrat privé en premier puis de le passer au public. Dans beaucoup de pays européens les normes légales sont différentes. En Allemagne, par exemple, il est obligatoire de légaliser l’achat / vente d’un bien immobilier par les écritures notariales et les contrats privés n’ont aucune valeur devant la loi.
Par contre, en Espagne, les obligations découlant des contrats privés d’achat/vente de biens immobiliers sont inalienables pour les deux parties et doivent être accomplies au pied de la lettre. Cependant, les effets juridiques d’un contrat privé ne concernent uniquement la relation entre les parties contractantes sans avoir d’effets, en principe, à des tiers. Cela veut dire que la titularité de propriété d’un bien n’affecte pas les droits de tierce personne tant qu’elle ne soit pas inscrite au Registre de la Propriété. Ainsi, l’inscription au Registre de la Propriété est nécessaire pour qu’un contrat d’achat/vente d’un bien soit effectif face à un tiers et que soit garanti le principe de bonne foi. Les inscriptions au Registre de la Propriété ne se font qu’à base des écritures publiques.
Avant d’autoriser les écritures d’achat/vente, le notaire sollicite l’information d’enregistrement du bien prétendu à vendre. Quand il reçoit la solucitude d’information du notaire, le Conservateur des hypothèques a l’obligation d’informer immédiatement sur toutes les modifications au sujet du bien en question et toutes les consultations faites par d’autres notaires. En conséquence de cette solicitude, les pétitions postérieures des autres notaires restent ainsi « bloquées ». Le notaire donne foi des déclarations des parties contractantes et fait les observations légales pertinentes. Une fois consentí les écritures, le notaire communique immédiatement l’achat/vente du bien effectué au Registre de la Propriété.



Les notaires ne sont pas obligés de vérifier les déclarations faites par les vendeurs au sujet des biens dont font objet le contrat. Par conséquent, l’acheteur devrait vérifier que la description des limites du terrain soit correcte, que les bâtiments qui s’y trouvent ne soient pas loués et que les mètres carrés déclarés coïncident avec la superficie réelle de la propriété.
L’original des écritures, signé par les deux parties contractantes et le notaire, s’appelle matrice et reste dans les archives du notaire, étant incorporé dans ses libres d’actes.
Quelques jours après avoir autorisé les écritures, le notaire remet une copie pourvue d’un sceau et signature à l’acheteur qui doit la présenter au Registre de la Propriété pour effectuer l’inscription. Au cours des démarches d’inscription ces écritures portent les sceaux et anotations officiels qui accréditent le paiement de l’impôt sur les transmissions patrimoniales. En Espagne, l’inscription au Registre de la Propriété n’est pas du ressort notarial.
L’acheteur devrait garder cette première copie autorisée pourvue des sceaux, justifiquants le paiement et les données d’inscription au registre comme preuve de transfert de la propriété. Toute personne, qui justifie devant le Registre un intéret légitime à connaitre la situation juridique d’un bien, peut accéder à l’information du régistre d’une propriété en la sollicitant au Registre approprié. Dans l’instance seront indiqués, de façon exacte, le nom du propriétaire du bien et les données du régistre (tome, livre, folio et numéro de la propriété). Le Registre délivre une « Note simple informative » qui fournit une information concise sur la situation actuelle de la propriété au sujet du domaine de celle-ci et des charges qu’elle comporte. Bien souvent, La Note simple suffit pour vérifier les données les plus importantes d’un bien avant de commencer les négociation de l’achat/vente. Moyennant un certificat du registre l’on peut vérifier que les déclarations du vendeur sont correctes et quelles sont les charges. •