EDITION: Juin - Août 2013

Combien vaut réellement ma propriété ?

Texte: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick
De nombreux propriétaires à Ibiza aimeraient avoir une réponse à cette question, mais, malheureusement, ce n’est pas si facile de la trouver.
 

L’estimation d’un bien immobilier est très importante lors d’un contrat d’achat et de vente ou en cas d’héritage, parce que la valeur qui figure sur les écritures publiques est une base pour le calcul aussi bien des impôts sur droits patrimoniaux que ceux de successions.
 
Il y a plusieurs manières d’évaluer un bien immobilier. L’un des points de référence est le prix déclaré dans le contrat d’achat et de vente des écritures notariales antérieures, bien que, certainement, il ne corresponde plus aux prix actuels.
 

Une autre est la valeur cadastrale indiquée sur le reçu des impôts sur les biens immobiliers. Ce sont les Mairies qui, au nom de l’application de cet impôt (l’IBI), fixent cette dite valeur pour chaque propriété appartenant à sa municipalité. La valeur cadastrale sert de base pour calculer l’IBI, la « valeur réelle » pour les héritages et la Plus-value Municipale. Par conséquent, les Mairies doivent mettre à jour périodiquement les valeurs cadastrales. Actuellement, les municipalités sont en train d’ajuster la valeur cadastrale à la valeur du marché à toute vitesse. C’est lamentable qu’aux Baléares il n’existe pas le même système qu’en Catalogne pour calculer la valeur des propriétés, où l’Administration dispose de barèmes de valeurs basés, d’une part, sur la valeur cadastrale et, d’autre part, sur un coefficient déterminé pour chaque endroit. Ces barèmes sont utilisés pour calculer les impôts sur les transmissions patrimoniales, les prix d’achat/vente des biens et les taxes de successions, de façon que le contribuable peut obtenir de l’Administration des informations.
 
Quelles directives fournit le Centre des Impôts des Iles Baléares aux contribuables pour qu’ils puissent fixer un prix qui ne soit pas contesté postérieurement ?
Dans sa page web, Le Centre des Impôts met à la disposition des usagers une méthode qui peut servir comme base d’orientation pour le calcul. Leur adresse est :
 
http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx
 
Dans cette page l’on peut mettre les coordonnées essentielles de la propriété que l’on désire évaluer : la valeur cadastrale, l’ancienneté, sa situation et sa superficie. Et finalement vous aurez l’estimation de la propriété.
 

Cependant, ce calcul n’est pas inaliénable pour le Centre des Impôts, il donne seulement un moyen pour avoir une idée de la valeur approximative de la valeur « réelle » de la propriété. Il reste la possibilité d’évaluer la propriété par l’estimation effectuée par un expert. Ces informations s’élaborent en se basant sur des paramètres comparatifs et pour établir les comparaisons on se réfère aux prix d’achat/vente de propriétés situées dans des emplacements équivalents et avec des superficies et des qualités semblables.
Finalement, il faut signaler que le prix déclaré par le contribuable dans les écritures publiques peut être révisé à n’importe quel moment par le Centre des Impôts. Celui-ci a le droit de réaliser une révision à n’importe quel moment, pouvant effectuer sa propre évaluation, et, par conséquent, a toujours le dernier mot. Dans la pratique, le contribuable a deux alternatives pour déterminer la valeur de sa propriété : Le calcul de la valeur basé sur la méthode offerte par le Centre des Impôts des Baléares dans leur page web ou engager un expert indépendant. •