EDITION: Décembre - Février 2013

Le Registre Foncier et le Cadastre

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick














Lors de la préparation de la vente ou de l’acquisition d’une propriété, il s’avère souvent que les inscriptions dans le registre foncier ne correspondent pas aux données cadastrales et que, de plus, aucun des deux documents ne reflètent nécessairement les caractéristiques réelles de ce bien immeuble.
 
Dans le Registre Foncier s’enregistrent tous les contrats et les droits liés aux biens immobiliers. Ces inscriptions de Registre sont régies par le principe de la bonne foi et de la présomption de véracité et confèrent une validité juridique des droits inscrits face à des tierces personnes. Le greffe compétent est toujours celui de la circonscription territoriale où les biens immobiliers sont situés.
 
Sont susceptibles d’être enregistrés tous les documents publics, tant notariaux qu’exécutoires, judiciaires ou administratifs. En général, les accords documentés par une voie privée ne peuvent pas accéder à cette inscription dans le registre. Il n’est pas obligatoire d’inscrire la transmission d’un bien immeuble dans le Registre Foncier; cependant, ceci est vivement conseillé. La Sécurité juridique offerte par le principe de la bonne foi peut avoir une importance pratique, par exemple, dans le cas d’une double vente : si le propriétaire d’une maison sur les îles Baléares la vend au moyen d’un contrat d’achat-vente privé, l’acheteur devient donc le nouveau propriétaire. Si par la suite, ce vendeur la vend de nouveau, le deuxième acheteur, méconnaissant la vente antérieure, est couvert comme titulaire de la propriété s’il l’enregistre dans le registre foncier, et si le premier acheteur n’avait pas effectué cette inscription.




Le principe de bonne foi ne tient pas compte de la description ni des surfaces de la propriété. Lorsque le prix de vente est défini indépendamment de cette surface, si l’inscription de la surface réelle de la propriété est différée, l’acheteur ne pourra rien réclamer au vendeur. Le cas est bien sûr très différent si les parties déterminent expressément la surface de la propriété dans le contrat.
 
Le cadastre est un registre administratif, relevant du ministère de l’Economie et des finances, qui comprend des descriptions et des plans des biens immobiliers. Les fonctions du  cadastre ont surtout une valeur dans le domaine topographique.
 
Le Registre Foncier et le cadastre sont indépendants. Dans le passé, sporadiquement, s’effectuaient des réajustements entre les données recueillies dans les deux registres et, par conséquent, il existe, dans bien des cas, des divergences entre les deux. Depuis 1996, la Loi oblige les notaires et les bureaux d’enregistrement à reporter la référence cadastrale dans les écrits publics, registres et cadastres. Pour ce faire, les parties contractantes présentent au notaire le dernier reçu des impôts fonciers qui résulte de la référence cadastrale. En 2002, fut adoptée une nouvelle Loi sur la régulation du cadastre. Depuis lors, les informations contenues dans le Registre Foncier et du cadastre s’ajustent progressivement.
 
Pour des raisons historiques, souvent, les surfaces des propriétés répertoriées dans les actes publics de vente ne sont pas réelles. Dans ce cas, la seule solution est de demander un nouveau calcul de surface à une entreprise de topographie privée (géomètre) pour déterminer la surface réelle de la propriété.
 
 


 
A titre d’exemple, voici certains cas où il est recommandé de prendre conseil auprès d’un spécialiste :
 
Lorsqu’il existe des doutes sur les limites entre des fermes adjacentes et que les voisins ne parviennent pas à s’entendre sur là où se trouve vraiment la limite, il convient d’encourager l’ouverture d’un dossier de bornage.
 
Lorsqu’une propriété n’est pas enregistrée dans le registre de la propriété, on pourrait déterminer qui est le propriétaire légitime grâce à une procédure judiciaire appelé « dossier de propriété ».
Une autre possibilité consisterait à mener une procédure notariale pour déterminer qui est le propriétaire du bien immeuble.
 
Lorsque l’on souhaite rectifier la surface d’une propriété inscrite dans le Registre Foncier, il est possible de le faire au moyen d’un acte notarié et de la description du cadastre.