EDITION: Avril - juin 2012

LES LOIS DE LOCATION EN ESPAGNE

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick
La location d’habitations est réglementée par la Loi de Locations urbaines, en abrégé LAU.
A continuation nous commenterons quelques aspects de la réglementation que nous considérons d’un grand intérêt aussi bien pour les propriétaires que pour les locataires.
Conformément à ce qui est stipulé dans l’article 9.1 de la LAU, la durée d’un contrat peut être décidée librement par les deux parties. Si elle est inférieure à cinq ans, le contrat se prorogera obligatoirement par délais annuels jusqu´à ce que la location arrive à une durée minimum de cinq ans sauf dans le cas où, en accord avec l’article 10 de la LAU, le locataire communique au propriétaire, 30 jours avant la date de fin de contrat, sa volonté de ne pas le renouveler. La prorogation obligatoire du contrat n’aura pas lieu si, à la rédaction de celui-ci, est mentionné expressément le besoin du propriétaire d’occuper l’habitation louée comme résidence permanente pour lui-même ou sa famille au premier degré. Si le propriétaire ou sa proche famille n’habitent pas eux-mêmes les lieux, le propriétaire devra, au choix du locataire, lui rendre l’usage de l’habitation ou l’indemniser pour dommages et intérêts (art. 9.2 LAU).
Si, une fois passées les cinq années minimum de durée de contrat, aucune des deux parties n’a manifesté à l’autre sa volonté de ne pas le renouveler, le contrat se prorogera par délais annuels avec un maximum de trois ans de plus, sauf si le locataire communique au propriétaire, un mois avant la date de terminaison d’une des annuités, son désir de ne pas renouveler son contrat (art. 10 LAU). Dans le cas de contrats de location d’une durée supérieure à cinq ans, le locataire pourra se désister du contrat, une fois écoulés les cinq ans. Les deux parties pourront convenir que, dans cette hypothèse, le locataire devra indemniser le propriétaire d’une quantité équivalente à une mensualité du revenu par année de contrat restant à accomplir.
Les deux parties pourront fixer librement le montant du loyer (art. 17.1 LAU). Pendant les cinq premières années du contrat, le revenu ne pourra qu’être actualisé selon la variation de l’Indice des Prix de la Consommation (IPC).

Les deux parties pourront convenir que les frais pour l’entretien de l’immeuble, les taxes, les charges et assurances soient à la charge du locataire (art. 20.1 LAU). Parmi ces frais l’on trouve, par exemple, l’impôt sur les biens immobiliers (IBI) et les charges de la communauté des propriétaires. Le locataire devra payer les petites réparations dues à l’usage normal de l’habitation (art. 21.4 LAU).
Si une habitation louée est mise en vente, le locataire aura la priorité sur l’achat. A ce sujet, la LAU indique, entre autres, les conditions suivantes : Si l’habitation louée est vendue pendant les cinq premières années du temps de contrat, le locataire aura le droit de continuer à vivre dans la location jusqu’à ce que s’accomplissent les cinq années (art. 13.1 LAU). L’acquéreur d’une habitation louée restera subrogé dans les droits et obligations du loueur pendant les cinq premières années en vigueur du contrat, même si au moment de l’acquisition il ne savait pas que l’habitation était louée.
Un pacte par lequel le locataire renonce à ses droits d’achat préférentiels ne sera valable uniquement pour les contrats d’une durée supérieure à cinq ans. Cependant, il existe une série de données où le propriétaire ne proposera pas le droit d’acquisition préférentiel, par exemple, quand l’immeuble complet, avec tous les appartements, est mis en vente, quand plusieurs propriétaires vendent à un seul acquéreur tous les appartements et zones communautaires de l’immeuble, etc, (art. 25.7 LAU).
Si un acquéreur était tenté d’acheter une habitation louée, il ferait bien de s’informer de façon détaillée sur les conditions du contrat et, dans ce cas, de consulter un avocat.