EDITION: Décembre - Février 2012

COMMENT SAVOIR SI UN TERRAIN EST CONSTRUCTIBLE ?

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick













Quand on pense à acquérir un terrain pour construire une maison, il est logique qu‘on veuille d‘abord savoir s’il s’agit d’un terrain à bâtir.
 
Toutes les Mairies ont un département d‘Urbanisme que les intéressés peuvent consulter. En spécifiant la situation du terrain, on peut ainsi obtenir une information sur les normes urbaines qui fixent les détails du sol auxquelles est soumise la propriété en question : à bâtir, zone verte, etc…
 
En concertant un rendez-vous avec l‘architecte municipal, celui-ci pourra clarifier les doutes possibles et, surtout, indiquer si des modifications du plan urbain sont prévues. Il est important de savoir que des données telle que « propriété urbaine » figurant au Registre de la Propriété n‘offrent aucune sécurité. Ces classifications ne sont pas astreignantes pour la Mairie et ne l’empêchent pas de changer la qualification d‘un terrain dit « aménageable » en « zone verte ». En outre, pour de telles affaires, il est recommandé la consultation additionnelle d‘un architecte et d‘un avocat.
 
En fait, l‘information donnée par les Mairies sur la viabilité légale d‘un projet d‘oeuvre avant d‘effectuer l‘achat ne suppose aucun engagement pour eux. Chaque commune prenant son temps  pour gérer ces affaires, on recevra donc, après demande d’information, une réponse du Département d‘Urbanisme accompagnée d’un certificat de qualification urbaine, mais, même si on nous informe que la propriété est terrain à bâtir, on ne peut pas être sûr que la demande de licence de travaux soit accordée, selon le laps de temps écoulé entre la consultation et la présentation de la licence de travaux. La réponse à une consultation préalable ayant un caractère simplement informatif, il est donc important que le projet concret soit ensuite présenté et sanctionné.
 
Bien que l‘information donnée par le Département d‘Urbanisme ne soit pas adaptée à la réalité ou dépasse les compétences municipales, la décision de la Mairie relative à la demande de licence de travaux devra être obligatoirement se ceindre aux préceptes légaux en vigueur sinon, en cas contraire, la licence accordée serait illégale. Pour toutes ces raisons, l’idéal serait que le terrain que l’on veut acheter dispose déjà d‘une licence de travaux en vigueur. Si celle-ci n‘existe pas encore, une alternative raisonnable serait d’opter pour un contrat d‘option à l’achat soumis à la concession de cette licence avant de signer la transaction.
 
S‘il existe déjà une licence de travaux pour le terrain, il est indispensable de vérifier si celle-ci est en vigueur, la validité de ces autorisations ayant un délai limité. Si cette date a expiré, il existe la possibilité d‘obtenir une prorogation.
 
Finalement, quelques mots sur les impôts qui grèvent l‘acquisition d‘un terrain. Ceux-ci diffèrent selon le cas concret : il faut payer ou bien l‘impôt sur les transmissions patrimoniales ou bien la taxe sur la valeur ajoutée. Cela dépend de l’existence ou non d’une licence d‘oeuvre préalable et  de qui est le vendeur : une personne physique ou juridique.