EDITION: Avril - juin 2011

CONSEILS POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ À IBIZA

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick
A la suite, nous vous résumons les plus importants aspects dont il faut tenir compte au moment d’acheter une propriété immobilière à Ibiza:
La première chose est de s’assurer auprès du Registre de la Propriété que le propriétaire est bien inscrit comme titulaire de la maison. Cela peut paraître bizarre pour certains, mais en Espagne, contrairement à d’autres pays européens, ce n’est pas obligatoire de légaliser l’achat d’une propriété devant un notaire et de l’inscrire au Registre. Cependant, pour plus de sécurité légale, nous recommandons vivement que tout acheteur opte pour légaliser l’achat par des écritures notariales et inscrire le titre au Registre de la Propriété.
De plus, quand on a constaté l’inscription au registre, il faut contrôler la description de la propriété. La maison de mes rêves, pour laquelle je vais payer une somme considérable, est-elle inscrite au registre avec tout ce qu’elle comporte ? La surface du terrain, la surface construite, la piscine, le garage, etc… sont-ils correctement inscrits ? Ou décrits comme un terrain de culture avec des arbres et une ruine ? Et, peut-être, au lieu des 20.000 m² que l’on veut acheter, il n’y a que 5.000 m² d’inscrits ? Si les données inscrites diffèrent considérablement de la réalité, il serait convenable que le vendeur s’occupe de faire corriger les erreurs – une démarche lente et coûteuse, et en supposant que cela soit faisable !
Autre chose à vérifier au Registre : les charges que suppose la maison. Existe-t-il des servitudes de passage en faveur des autres maisons ? Devrais-je permettre à mes voisins de traverser mon terrain avec leurs voitures ? Ou, peut-être, existe-t-il une mention se référant à une dette qu’un créancier a inscrit au Registre ? Si ce type d’inscriptions ne sont pas annulées avant d’écrire le contrat achat-vente cela peut occasionner bien des déboires à l’acheteur, parce que la responsabilité retombera sur lui.
En plus de réviser l’inscription registrale, cela vaut la peine de vérifier les données cadastrales. En Espagne, le Cadastre est indépendant du Registre de la Propriété et, par conséquent, il se peut que les inscriptions de deux organismes diffèrent. Il arrive souvent que le nom de propriétaires antérieurs figure dans le cadastre et, dans le cas des propriétés rurales, les énormes terrains d’origine soient, actuellement, divisés. Cela peut amener des difficultés pour fixer les limites du terrain et, donc, au moment de payer les impots sur les biens immobiliers.
Mais ce n’est pas tout ! On ne doit pas seulement examiner le Registre de la Propriété et le Cadastre. S’il s’agit d’une maison neuve, il faut s’assurer qu’il existe le certificat de fin des travaux et que la mairie a donné le certificat d’habitabilité. Si ce n’est pas le cas, il peut y avoir des problèmes.
Pour l’achat d’un appartement, il faut s’assurer que le vendeur a payé toutes ses frais de communauté, sinon, en cas contraire, c’est le nouveau propriétaire qui est responsable des dettes existantes.
A part ce qui vient d’être dit, il est bon de s’informer sur les frais et impôts à payer pour l’achat d’une propriété : l’impôt sur les transferts patrimoniaux, les frais d’inscription au Registre, une possible plus-value municipale, pour ne nommer que quelques uns.

Bien que vous ayez sollicité toutes les informations avant l’achat d’une propriété, vous ne pouvez pas être complétement certain de ne pas avoir une mauvaise surprise dans le futur. Cependant, on peut réduire au minimum de risques si l’on choisit d’avoir les conseils légaux spécialisés d’un avocat compétent.