EDITION: August - October 2019

Ibiza Legal - Das Besuchsprotokoll

Von Armin Gutschick & Anja Sämann-Gutschick
Wozu dient das Besuchsprotokoll („hoja de visita“) bei einer Immobilienbesichtigung? Wenn ein Immobilienmakler mit einem Kaufinteressenten ein Immobilienobjekt auf Ibiza besichtigt, wird üblicherweise ein Protokoll über den gemeinsamen Besuch unterschrieben. Sowohl der Makler als auch der Käufer sollten sich vor Augen führen, wozu dieses Protokoll dient. Mancher Immobilienmakler nutzt nämlich die Gelegenheit, um in diesem Protokoll dem Kaufinteressenten weitergehende Verpflichtungen aufzuerlegen. So kann eine typische „hoja de visita“ eine Klausel enthalten, wonach der Käufer für einen Teil der Maklercourtage aufkommen muss, sollte der Verkauf zu einem erfolgreichen Abschluss gebracht werden. Ist eine solche Klausel gültig?

Zunächst einmal hält das Besuchsprotokoll lediglich schriftlich fest, dass eine bestimmte zum Verkauf stehende Immobilie von einem Kaufinteressenten mit einem Makler besichtigt wurde. Im Zweifelsfall dient das Besuchsprotokoll dem Makler als Beweismittel bei der späteren Geltendmachung seiner Kommission. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen: Ein Immobilienmakler unterzeichnet einen Maklerauftrag mit dem Eigentümer eines Hauses auf Ibiza. Nach der Besichtigung der Immobilie mit einem Interessenten, der das Besuchsprotokoll unterschrieben hat, beurkunden der Verkäufer und der Käufer den notariellen Verkauf hinter dem Rücken des Immobilienmaklers. Wenn der Makler nunmehr den Verkäufer auffordert, seine Kommission zu entrichten, kann dieser z. B. behaupten, er habe gar keine Schlüssel für die Besichtigung der Immobilie an Dritte herausgegeben und er sei derjenige, der dem Kaufinteressenten das Objekt gezeigt habe. In diesem Fall dient dem Makler die Unterschrift des tatsächlichen Käufers im Besuchsprotokoll, seine Vermittlungstätigkeit zu belegen, um ggf. bei fehlender Einigung mit dem Verkäufer seinen Anspruch auf Entrichtung der Maklerkommission gerichtlich durchzusetzen.



Die bloße Unterzeichnung des Besuchsprotokolls durch den Käufer stellt jedoch keinerlei vertragliche Verpflichtung gegenüber der Immobilienagentur dar und ist somit von einem Maklervertrag („hoja de encargo“) abzugrenzen. Der Maklervertrag wird im Regelfall zwischen dem Verkäufer und dem Immobilienmakler abgeschlossen, so dass nur der Verkäufer und nicht der Käufer zur Zahlung der Maklergebühren verpflichtet ist. Darüber hinaus halten es viele Gerichte für eine in die Irre führende Praxis, wenn in einem Besuchsprotokoll vertragliche Verpflichtung enthalten sind. Genau aus diesem Grund werden weitergehende vertragliche Klauseln im Besuchsprotokoll zu Lasten des Käufers in der Regel als nichtig angesehen.

Verpflichtet sich ausnahmsweise der Käufer, die Maklercourtage zu bezahlen, weil er beispielsweise auf der Suche nach einer bestimmten Immobilie in einer konkreten Lage ist, so muss zwischen dem Käufer und dem Makler ein Maklervertrag mit den wichtigsten Vertragsbedingungen unterzeichnet werden. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass der Käufer oder Verkäufer in dem privatschriftlichen Kaufvertrag zur Zahlung der Maklerkommission verpflichtet wird. In diesem Fall können die Parteien nicht zu einem späteren Zeitpunkt behaupten, dass sie über ihre Verpflichtung zur Zahlung der Maklergebühren nicht informiert worden seien, da diese sich ja bereits aus dem privatschriftlichen Kaufvertrag ergibt.



Wer auf Ibiza einen Makler beauftragt, sollte ergänzend folgendes wissen: Der Maklervertrag ist in Spanien gesetzlich nicht geregelt und kann im Einzelnen unterschiedlich ausgestaltet sein. Im Regelfall trägt der Verkäufer als Auftraggeber die Maklergebühren. In der Rechtspraxis werden die Maklergebühren aber in den Verkaufspreis mit eingerechnet. Die Maklerkommission beträgt üblicherweise 5% bis 6% des Verkaufspreises. Maklergebühren werden regelmäßig mit Abschluss des Notarvertrages fällig. Für ca. 1% des Kaufpreises erhält der Käufer beim Immobilienkauf durch anwaltliche Beratung Rechtssicherheit.