AUSGABE: August - Oktober 2018

Die Grundsteuer (IBI) und der Grundsteuerbescheid

Von Armin Gutschick und Anja Sämann-Gutschick
Alle Immobilieneigentümer auf Ibiza müssen jedes Jahr eine Grundsteuer („IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles“) bei der zuständigen Gemeinde entrichten. Hierbei wird nicht zwischen residenten und nichtresidenten Eigentümern unterschieden, sondern die Grundsteuer trifft alle Eigentümer im gleichen Maße. Im Unterschied zu vielen anderen laufenden Steuern wie der Einkommensteuer oder der Vermögenssteuer, bei denen der Steuerzahler von sich aus eine Steuererklärung abgeben muss und die von ihm selber errechnete Steuer zahlen muss (sog. steuerliche Selbstveranlagung, „autoliquidación“), wird der IBI-Steuerbescheid jedes Jahr an die Hausadresse auf Ibiza zugestellt. Um Verzugszinsen zu vermeiden, ist jedem Immobilieneigentümer dringend zu raten, dem Rathaus eine Einzugsermächtigung („domiciliación“) zu erteilen, um die Grundsteuer vom Bankkonto abbuchen zu lassen.

Die Höhe der gemeindlichen Grundsteuer hängt vor allem von zwei Faktoren ab: Dem Katasterwert und dem Steuersatz. In allen fünf Gemeinden von Ibiza sind die Katasterwerte in den letzten Jahren angepasst worden. Der neue Katasterwert in der Gemeinde Sta. Eulalia beispielsweise ist seit 2011 gültig und hat in vielen Fällen zu einer drastischen Erhöhung der bisherigen Katasterwerte geführt. 

Der Katasterwert ist auch für andere Steuerarten wie die Einkommensteuererklärung für Residente und Nichtresidente maßgeblich. Viele nichtresidente Immobilieneigentümer erkennen indessen nicht den Unterschied zwischen dem IBI-Bescheid und der Steuererklärung („modelo 210“), zu welcher sie bei einer Eigennutzung der Immobilie verpflichtet sind: Bei Immobilien, die die Eigentümer nicht ständig zu eigenen Wohnzwecken nutzen (Zweitwohnsitz auf Ibiza), wird als Bemessungsgrundlage je nach Datum der Überprüfung 2 % oder 1,1 % des Katasterwertes als Einkommen unterstellt, welches tatsächlich nicht vereinnahmt wurde (fiktive Mieteinnahme). Hierauf sind für das Jahr 2017 24 % Steuern zu zahlen, wobei die Zahlungsfrist am Endes des darauffolgenden Jahres ausläuft, also am 31.12.2018.

Beispielsfall: Ein in Deutschland residenter Immobilieneigentümer nutzt sein in der Gemeinde Sta. Eulalia belegenes Ferienhaus ausschließlich im Sommer selber und vermietet es nicht. Der Katasterwert der Ferienimmobilie liegt bei 100.000 €. Als Einkommensteuer für Nichtresidente muss er 24 % Steuern bezahlen bezogen auf unterstellte Mieteinnahmen während des gesamten Jahres. Da der Katasterwert in Sta. Eulalia in den letzten Jahren überprüft und angepasst wurde, kommt hier die Bewertungsgrundlage von 1,1 % des Katasterwertes zur Anwendung. In unserem Fall ergeben 24 % von 1.100 € eine zu zahlende Einkommensteuer in Höhe von 264 €.

Wird die Immobilie hingegen vermietet, sind alle Mieteinnahmen zu versteuern. Aufwendungen für die Immobilie wie Finanzierungskosten (Hypothekenzinsen) und Nebenkosten (Strom, Wasser) können auf vierteljährlicher Abrechnungsbasis in Abzug gebracht werden. Die Mieteinnahmen von Nichtresidenten werden derzeit mit 19 % besteuert.

Zurückkommend auf die gemeindliche Grundsteuer kommt es neben dem Katasterwert auf den Steuersatz an. Hier wird unterschieden zwischen erschlossenen Grundstücken („suelo urbano“), wo der Steuersatz zwischen 0,4 % und 1,1 % liegt und nicht erschlossenen Grundstücken („suelo rustico“), wo der Steuersatz ja nach Gemeinden zwischen 0,3 % und 0,9 % liegt. In der Gemeinde Sta. Eulalia betrug im Jahre 2017 der Steuersatz für Grundstücke im ländlichen Bereich 0,5 %.

Der IBI-Grundsteuerbescheid enthält neben der Angabe einer Vielzahl von Referenznummern, die Steuerart (IB), den Namen des Steuerpflichtigen und den Hinweis, ob es sich um Bau- oder Agrarland („naturaleza urbana“ – „naturaleza rustica“) handelt. Die Bezeichnung der Immobilie ergibt sich aus der Katasterreferenznummer, es gibt jedoch keinen Hinweis auf das eigentlich für Eigentumsfragen zuständige Grundbuchamt. Bei einem Eigentümerwechsel im Laufe des Jahres, ist es üblich, dass der Grundsteuerbescheid trotz Mitteilung ans Kataster noch auf den Alteigentümer läuft. Es folgen die Angaben für den Wert von Grund und Boden einerseits und der Aufbauten andererseits. Die Summe aus Boden- und Hauswert ergibt den Gesamtkatasterwert der Immobilie. Das Jahr der letzten Anpassung („revisión“) wird ausdrücklich erwähnt. Zum Abschluss folgen die Angaben zum Steuersatz und dem Betrag der tatsächlich zu zahlenden Grundsteuer. •