AUSGABE: April - Juni 2018

Immobilienerwerb auf Ibiza

Von Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Im Rahmen der Abwicklung einer Immobilientransaktion wird der Erwerber einer Immobilie mit vielerlei Fragen konfrontiert: Ist die Immobilie rechtlich in Ordnung? Entspricht die Bebauung der seinerzeit erteilten Baugenehmigung? Sind alle Steuern bezahlt? Stimmt die Qualität des Hauses oder gibt es Mängel? Die vorliegende Darstellung dient als Erstinformation für den interessierten Immobilienwerber auf Ibiza.

Bereits im Vorfeld des Immobilienerwerbs sollte der Käufer eine spanische Steuernummer beantragen. Für ausländische natürliche Personen heißt sie NIE-Nummer (Abkürzung für „Número de Identificación de Extranjeros“). Jeder Ausländer, der in Spanien geschäftstätig ist, benötigt diese NIE-Nummer. Seit längerem können Rechtsanwälte für ihre Mandanten die Steuernummer schnell und unkompliziert über die Rechtsanwaltskammer bestellen. Des Weiteren ist es sinnvoll, rechtzeitig durch persönliche Vorsprache bei einer Bankfiliale auf Ibiza ein spanisches Bankkonto zu eröffnen. Vorsicht ist bei den Gebühren der spanischen Banken für die Entgegenahme einer Überweisung aus dem Ausland geboten. Hier sollte man sich rechtzeitig vor allem über die Kosten für die Überweisung des Kaufpreises informieren.

Wenn die richtige Immobilie gefunden wurde, sollte ein Fachmann eine sogenannte „Due Diligence“, die rechtliche und steuerliche Überprüfung der Immobilie vornehmen. Im Einzelfall kann zusätzlich ein technischer Architekt oder Ingenieur überprüfen, ob das Haus baulich in Ordnung ist und alle Installationen mängelfrei sind. Folgende Dokumente sollte der Käufer vom Verkäufer anfordern, wobei es sich hier um keine abschließende Auflistung handelt: notarieller Kaufvertrag („escritura de compraventa“), Grundbuchauszug („nota simple Registro“), Katasterauszug („extracto del catastro“), Grundsteuerbescheid und Müllabfuhr („recibo de IBI y basuras“), Energieausweis („certificado de eficiencia energética“), gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula de habitabilidad vigente“), Bescheinigung, dass kein Verfahren wegen Bauverstoß vorliegt („certificado de no-infracción urbanistica“), letzte Abrechnung der Versorgungsunternehmen („últimas facturas de luz, agua y gas“), Berechnung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer („calculo plusvalia municipal“), Neubauerklärung („escritura de obra nueva“), Baugenehmigungen („licencia de obra nueva“). Die Checkliste muss je nach Einzelfall erweitert werden, beispielsweise wenn die Immobilie sich in der ersten Meereslinie befindet und eine Bescheinigung der Küstenbehörde notwendig ist.

In Spanien sind privatschriftliche Verträge über Immobilien anders als beispielweise in der deutschen Rechtsordnung rechtswirksam. In der Praxis ist es in der Regel üblich und ratsam, dass die Parteien zunächst einen privatschriftlichen Vertrag abschließen, denn im Rahmen der privatschriftlichen Vereinbarungen werden die Weichen gestellt, nicht erst bei der notariellen Beurkundung. Wenn die Parteien bereits beim Notar sitzen, gibt es nur noch wenig Verhandlungsspielraum. In dem Privatvertrag bindet sich der Verkäufer für einen bestimmten Zeitraum und erhält dafür vom Käufer eine Anzahlung, die auf den Kaufpreis angerechnet wird. Die Verkäuferseite versichert in der Vereinbarung unter anderem, dass die Immobilie mängelfrei ist, über alle gesetzlichen Genehmigungen verfügt und mit allen Steuern und Abgaben auf dem Laufenden ist. Der Verkäufer muss alle hierzu erforderlichen Nachweise erbringen. Sollte der Verkäufer in dem festgelegten Zeitraum an einen Dritten verkaufen, so muss er den doppelten Anzahlungsbetrag an den Käufer zurückzahlen. Zahlt hingegen der Käufer nach Ablauf der Frist den Restkaufpreis nicht, verfällt die Anzahlung und der Verkäufer kann diese behalten.

Die Anzahlung von üblicherweise 10 % des Kaufpreises wird in der Praxis direkt an den Verkäufer gezahlt; das bringt aber erhebliche Risiken für den Käufer mit sich. Es ist von daher empfehlenswert, die Anzahlung treuhänderisch beim Notar oder Rechtsanwalt zu hinterlegen. Der Treuhänder wird von den Parteien gemäß der privatschriftlichen Vereinbarung angewiesen, die Anzahlung nur auszuzahlen, wenn alle im Vertrag erwähnten Bedingungen erfüllt wurden.

Der anschließende notarielle Kaufvertrag ist zwingende Voraussetzung dafür, dass der Erwerber der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden kann. Mit der notariellen Beurkundung protokolliert der Notar den lastenfreien Eigentums- und Besitzübergang: Der Käufer erhält Zug-um-Zug gegen Zahlung des Kaufpreises die Schlüssel des Hauses. Der Kaufpreis wird in der Regel mit einem bankbestätigten Scheck einer spanischen Bank bezahlt. Eine Überweisung des Restkaufpreises als Zahlungsmittel ist in Spanien weiterhin die Ausnahme. Der Käufer sollte sich darüber im Klaren sein, dass Gegenstand des notariellen Kaufvertrages ausschließlich die Beschreibung des Grundstücks und des Hauses ist, genauso wie sie im Grundbuch eingetragen ist. Die Immobilie wird üblicherweise gekauft „wie besehen“ („cuerpo cierto“). Nach der Protokollierung wird der Notar dem Grundbuchamt den Eigentumswechsel anzeigen, wodurch das Grundbuch für andere Eintragungen erst einmal blockiert ist. Damit ist die Tätigkeit des Notars abgeschlossen.

Neben dem Kaufpreis muss der Käufer von sich aus auch die anfallenden Steuern und Kosten bereitstellen, denn mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages beginnen die Zahlungsfristen von 30 Tagen zu laufen. Wenn man diese versäumt, drohen Strafzuschläge. Die Aufteilung der Kosten und Steuern sollte bereits im privatschriftlichen Vertrag zwischen den Parteien geregelt werden. Üblicherweise übernimmt der Käufer die Kosten für Notar, Grundbuchamt und die Grunderwerbssteuer. Die Grundsteuer („IBI“) des laufenden Jahres wird zwischen den Parteien aufgeteilt („pro rata“). Der Verkäufer trägt die Wertzuwachssteuer („plusvalia“). Eine Eintragung im Grundbuch kann erst erfolgen, wenn der Käufer die Grunderwerbssteuer gezahlt hat. Auch das Kataster muss auf den Käufer umgeschrieben und die öffentlichen Versorger (Strom, Wasser, Telefon) auf ihn umgemeldet werden.