AUSGABE: Februar - April 2018

Neues Bauordnungsgesetz

Von Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Kurz vor der Jahreswende 2017/2018 ist das neue Bauordnungs- und Flächennutzungsgesetz der Balearen (Ley Urbanistica de las Islas Baleares, „LUIB“) im offiziellen Amtsblatt („BOIB“) veröffentlicht worden. Hier werden die wichtigsten Neuerungen vorgestellt.

Das Regelwerk, welches zum 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist, ersetzt ein Gesetzeswerk der Vorgängerregierung. Mit dem neuen Gesetz wird die Amnestie für illegale Bauten auf dem Lande endgültig ad acta gelegt, welche die aktuelle Regierung auf den Balearen bereits vor zwei Jahren mit einer vorläufigen Regelung auf Eis gelegt hatte. Dem Bauherren eines Bauprojektes drohen bei Bauvergehen aufgrund des neuen Bauordnungsgesetz zum Teil drakonische Geldstrafen. In Extremfällen können bei nicht genehmigten Bauvorhaben auf dem Land Bußgelder von bis zu 300 Prozent des Wertes eines illegalen Bauprojektes anfallen. Auch bei Bauvorhaben im Bauland können die Geldbußen bis zu 100 Prozent des Wertes der illegalen Bebauung ausmachen.

Da in der Vergangenheit viele Eigentümer über Jahre die Abrissbescheide ausgesessen haben, gibt es ab 2018 Geldstrafen für die Verschleppung von Abrissverfügungen. Im Gesetz sind als Bußgeld monatliche Strafen von zehn Prozent des Wertes des Bauprojektes festgeschrieben, falls der Abriss nachweislich herausgezögert wird. Hat das Bauvorhaben beispielsweise einen festgelegten Wert von 50.000 €, so kann die Behörde monatliche Bußgelder von 5.000 €
verhängen. Zudem räumt das neue Regelwerk den zuständigen Bauämtern der Gemeinden und dem Inselrat für zukünftige Fälle 15 Jahre ein, um eine illegale Bebauung abreißen zu lassen.

Auch Beamte und öffentliche Personen können für den Fall zur Rechenschaft gezogen werden, wenn diese es zulassen, dass Verfahren verjähren oder Geldbußen nicht durchgesetzt werden. Auch hier gibt es entsprechende Bußgelder gemäß dem Wert des Bauprojektes.

Die vermutlich wichtigste Neuerung des Bauordnungsgesetzes betrifft jedoch die Verjährung von Bauvergehen im Agrarland (gilt nicht für Bauland). Nach der neuen Gesetzeslage verjähren Bauverstöße im ländlichen Gebiet nicht mehr wie bisher nach 8 Jahren und die Behörde kann jederzeit, auch nach Ablauf von 8 Jahren, den Abriss der illegalen Immobilie anordnen. Damit hängt ein Damoklesschwert über jeder Art der illegalen Bebauung im Agrarland, die ab dem 1. Januar 2018 begonnen wurde. Als Beweismittel dienen den Behörden hier die entsprechenden zeitlich geordneten Luftaufnahmen.

Bisher verjährten wie erwähnt Bauverstöße im Agrarland innerhalb von 8 Jahren nach Beendigung des Bauvorhabens, sofern die zuständige Baubehörde nicht aktiv wurde, also dem Eigentümer weder Bußgeldbescheid noch Abrissverfügung zustellte. Eine Verjährung von Bauverstößen im Agrarland war lediglich in Naturschutzgebieten (in Landschaftsschutzgebieten wie der „ANEI-Zone“) ausgeschlossen, nunmehr verjähren Bauvergehen auch im „normalem“ Agrarland („suelo rustico comun“) nicht mehr.

Zwar kann der Eigentümer seine ohne gemeindliche Baugenehmigung errichtete Immobilie mit einem sogenannten Alterszertifikat („certificado de antigüedad“) eines Architekten, der den Bestand der Immobilie von mehr als 8 Jahren bestätigt, im Grundbuchamt weiterhin eintragen lassen. Aber der Grundbuchbeamte vermerkt in einem solchen Fall, dass diese Immobilie ohne Baugenehmigung erbaut wurde und die Bebauung nicht den geltenden Baugesetzen entspricht („fuera de ordenacion“). Zusammenfassend gesagt kann jedes seit Jahresbeginn ohne Baugenehmigung errichtete Gebäude im Agrarland nach der neuen Gesetzeslage nicht mehr verjähren und die Behörden haben die Möglichkeit, jederzeit ein entsprechendes Verfahren aufgrund von Bauvergehen einzuleiten. Sollte sich im Ramen dieses behördlichen Verfahrens herausstellen, dass das Bauvorhaben nicht legalisierbar ist, können die ohne gemeindliche Baulizenz vorgenommenen Bauarbeiten de facto niemals legalisiert werden und müssen abgerissen werden.