AUSGABE: Dezember - Februar 2018

Aktuelles spanisches mietrecht

Von Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Nicht erst, wenn die Kündigung des Mietvertrags ansteht, müssen sich Mieter mit dem spanischen Mietrecht auf Ibiza auseinandersetzen, sondern bereits bei typischen Fragestellungen wie der Reparaturkosten, Mieterhöhungen oder der Übernahme von Nebenkosten. Das spanische Mietgesetz stammt aus dem Jahre 1994 und wurde vor vier Jahren reformiert. Seit Juni 2013 gelten in Spanien einige Neuerungen im Mietrecht, die für eine Flexibilisierung und die Schaffung von Anreizen auf dem Wohnungsmarkt sorgen sollen. So wurde beispielsweise die Mindestlaufzeit von Mietverträgen von 5 Jahren auf 3 Jahre reduziert.

Für den Mietvertrag ist keine Form vorgeschrieben, aus Beweisgründen sollte man aber auf einen schriftlichen Vertrag bestehen. Es ist ratsam, im Mietvertrag nicht nur die genaue Adresse und Quadratmeterzahl der Immobilie anzugeben, sondern auch deren Katasterreferenznummer.

Um die Zahlung einer Kaution kommen Mieter nicht herum. In der Regel werden Kautionen in Höhe von zwei Monatsmieten verlangt. Die Kaution kann nicht auf die Miete angerechnet werden. So kann ein Mieter beispielsweise nicht die restliche Mietzahlung zwei Monate vor Vertragsende mit Verweis auf die zu Beginn geleistete Kautionszahlungen einstellen.

Das spanische Mietrecht kennt kein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer. Das würde das Eigentumsrecht des Eigentümers zu sehr eingrenzen. Unbefristete Verträge gelten als für ein Jahr geschlossen, seit Juni 2013 gelten Laufzeiten für langfristige Mietverträge bis zu drei Jahren. Im Fall einer stillschweigenden Vertragslaufzeit von drei Jahren, bei der weder der Mieter noch der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, hat der Mieter das Recht, ein zusätzliches Jahr zu bleiben. Wer im Fall einer jährlichen Verlängerung kündigen will, muss laut Gesetz eine Frist von mindestens 30 Tagen beachten. Der Mieter oder Vermieter ist für den Zugang der Kündigungserklärung beweispflichtig. Deshalb sollte man sich den Empfang der Kündigung unbedingt quittieren lassen oder das Kündigungsschreiben als sogenanntes „Burofax“, ein gerichtsfestes Einschreiben, verschicken.

In Spanien wird anders als vielerorts in Nordeuropa nicht zwischen Kalt- und Warmmiete unterschieden. Der Mieter zahlt je nach Verbrauch Strom, Gas und Wasser. Davon gilt es andere Kosten wie Gärtner, Swimmingpool oder Versicherung zu unterscheiden. Der Vermieter kann die Nebenkosten nur auf den Mieter abwälzen, wenn das auch ausdrücklich im Mietvertrag so vereinbart worden ist. Das gilt auch für die jährlich fällige Grundsteuer (sog. „IBI“), welche der Vermieter auf Ibiza gerne auf den Mieter umlegt.

Ein weiterer Diskussionspunkt ist der sog. Inflationsausgleich. Der Vermieter kann eine jährliche Anpassung an die Inflationsrate im Vertrag festsetzen. Grundlage dafür ist der zuletzt veröffentlichte Jahres-Index der Verbraucherpreise (sog. „IPC“).

Für Konfliktpotential sorgen auch anfallende Reparaturen. In Spanien wird danach unterschieden, ob eine Reparatur der Instandhaltung der Immobilie oder der Erhaltung der Bewohnbarkeit dient. Im letzteren Fall ist der Vermieter in der Pflicht. In der Praxis ist die Regelung allerdings nicht so eindeutig: Wenn zum Beispiel der Boiler kaputtgeht, dann müssten sich Mieter und Vermieter einig werden.

Mieter seien eindringlich davor gewarnt, Mietzahlungen wegen eines Schadens ohne Rücksprache herabzusetzen (Stichwort Mietminderung). Nach spanischem Recht hat der Mieter zwar einen Schadensersatzanspruch, aber mindert der Mieter die Miete selbstständig oder stellt die Mietzahlung sogar vollständig ein, läuft er Gefahr, dass der Vermieter eine Räumungsklage einreicht und auch die offene Miete einklagt. Der Vermieter kann Eigenbedarf anmelden und vorzeitig kündigen. Dies gilt nur dann, wenn dies dem Mieter mit einer Frist von mindestens 2 Monaten angekündigt wird und mindestens ein Jahr seit Vertragsschluss vergangen ist.