AUSGABE: Juni - August 2018

Die lokale Wertzuwachssteuer

Von Armin Gutschick und Anja Sämann-Gutschick
Es gibt in der spanischen Rechtssprache kaum einen Begriff, der so missverstanden wird wie die „plusvalía“. Es fängt damit an, dass sich der Begriff plusvalía nicht in den spanischen Gesetzestexten wiederfindet. Die richtige Bezeichnung lautet wie folgt: Steuer auf den Wertzuwachs von erschlossenen Baugrundstücken („Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana“). Es handelt sich bei dieser Wertzuwachssteuer um eine Gemeindesteuer, die den Wertzuwachs von Grund und Boden (aber nicht von Aufbauten) seit der letzten Übertragung besteuert. Die plusvalía wird häufig mit der Einkommensteuer („IRPF“) des Verkäufers verwechselt. Über die staatliche Einkommensteuer wird der beim Verkauf erzielte Gewinn, nämlich die Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis laut der notariellen Kaufvertragsurkunde, besteuert. Berechnungsgrundlagen für die plusvalía hingegen sind der Wert von Grund und Boden und die in der Gemeindesatzung festgelegten Steuersätze.

Die plusvalía fällt bei jeder Eigentumsübertragung einer Immobilie an, die der Grundsteuer („IBI“) unterliegt und der maximale Veranlagungszeitraum beträgt 20 Jahre. Die plusvalía fällt auch bei Erbschaften und Schenkungen an, wobei die meisten Gemeindesatzungen auf Ibiza für den Fall einer Erbschaft von Erben 1. Ordnung (Eltern, Kinder) eine Steuerermäßigung („bonificación“) von 95 % vorsehen.

Ausgangspunkt für die Berechnung der plusvalía ist der Katasterwert („valor catastral“), welchen man leicht aus dem letzten Grundsteuerbescheid herauslesen kann. Der Katasterwert wird unterteilt in den Wert von Grund und Boden („valor del suelo“) und den Wert der Aufbauten („valor de construcción“), beide Werte zusammen ergeben den Katasterwert. In Ibiza Stadt wurde der Katasterwert zuletzt 2012 stark heraufgesetzt. Damit die Immobilieneigentümer aber nicht von einem Jahr auf das andere von dieser drastischen Erhöhung überrascht werden, wird die Steuer auf einer jedes Jahr stückweise erhöhten Bemessungsgrundlage („base liquidable“) berechnet. Im zehnten Jahr der Anhebung wird dann der Katasterwert in voller Höhe zur Besteuerung herangezogen (in Ibiza Stadt im Jahr 2021).

Vereinfacht ausgedrückt wird der Wert von Grund und Boden je nach Anzahl der Jahre seit dem letzten Eigentümerwechsel der Immobilie mit einem von der Gemeinde zu definierenden Faktor multipliziert. Daraus ergibt sich dann eine entsprechende Besteuerungsgrundlage, welche wiederum unter Anwendung eines gemeindlichen Steuersatzes die Steuerschuld ergibt. Ein Beispiel aus der Gemeinde Sant Josep soll das Prinzip verdeutlichen: Der Wert des Bodens liegt bei 13.642,79 €, 20 Jahre sind seit der letzten Übertragung vergangen, der Koeffizient der Gemeinde Sant Josep liegt bei 2,2 %, der Steuersatz liegt bei 20 %. Daraus ergibt sich folgendes Rechenexempel: 2,2 % von 13.642,79 € = 300,14 € x 20 Jahre = 6.002,83 €, hiervon 20 % = 1.200,57 € plusvalía sind also zu entrichten.

Die plusvalía ist per Gesetz vom Verkäufer zu tragen. Gelegentlich versucht der Verkäufer, sie dem Käufer aufzubürden, obwohl die spanische Rechtsprechung entschieden hat, dass eine Verlagerung der plusvalía auf den Käufer unzulässig ist. Es macht von daher Sinn, im Vertrag explizit die Zahlung der plusvalía der Verkäuferseite aufzuerlegen. Alle Notare sind verpflichtet, die Gemeindeverwaltung über die protokollierten Urkunden zu informieren, die der plusvalía unterliegen könnten. Nach einem Beschluss der Generaldirektion (BOE 26. Januar 2018) ist es notwendig, dass die Gemeinde den Empfang der Notarurkunde dem Notar bestätigt. Da die Gemeinde in der Regel nicht tätig wird, ist es nunmehr umso wichtiger, dass die Parteien ihrerseits innerhalb von 30 Tagen nach Beurkundung den Übertragungsvorgang der Gemeinde melden. Grundbuchämter dürfen seit einigen Jahren Eintragungen von Rechtsänderungen nur vornehmen, sofern zumindest der Antrag auf Begleichung der plusvalía bei der zuständigen Gemeinde gestellt worden ist. •