AUSGABE: Februar - April 2015

Die Eigentümerversammlung auf Ibiza

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Beschlüsse der Eigentümerversammlung erfordern je nach der behandelten Materie entweder Einstimmigkeit (Beispiel: Änderung der Statuten), eine 3/5 Mehrheit oder eine einfache Mehrheit (Annahme eine internen Hausordnung). Für die beiden zuletzt genannten Mehrheiten sind sogenannte doppelte Mehrheit vorgeschrieben: Mehrheit der Gesamtzahl der Eigentümer und zugleich eine Quotenmehrheit (für jede Wohneinheit gibt es eine „Quote“, die im Grundbuchamt vermerkt ist).
 
Der Sekretär der Eigentümergemeinschaft sollte eigentlich das Protokoll der Eigentümerversammlung aufsetzen, in der Praxis übernimmt diese Aufgabe jedoch oftmals der Verwalter. Das Protokoll muss zwingend auf Spanisch verfasst sein, damit dieses in dem Protokollbuch vermerkt werden kann. Bei Gemeinschaften mit vielen ausländischen Eigentümern wird das Protokoll häufig zusätzlich ins Deutsche, Englische oder Französische übersetzt. Das Protokoll muss nicht wortwörtlich den Verlauf der Versammlung mit allen Diskussionsbeiträgen wiedergeben, sondern dient vor allem der Protokollierung der Beschlüsse. Folgende Punkte sollten in dem Protokoll nicht fehlen: Ort und Datum der Versammlung, erste oder zweite Einberufung, die Namen der anwesenden und vertretenen Eigentümer, die Angaben der säumigen Schuldner, die nicht abstimmungsbefugt sind, alle Punkte der Tagesordnung und die jeweiligen Abstimmungsergebnisse („dafür, dagegen, Enthaltungen“) und die genaue Formulierung der Beschlüsse. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass die Beschlüsse vollständig niedergeschrieben werden. Wenn das Protokoll die Beschlüsse der Versammlung nicht richtig wiedergibt, werden mancher Eigentümer Einspruch erheben und versuchen, das Protokoll anzufechten. Ein an die Verwaltung der Gemeinschaft gerichteter Einspruch hat keinerlei rechtliche Wirkung. Verstoßen die Beschlüsse gegen die Satzung, das Gesetz oder stehen im Widerspruch mit den Interessen der Allgemeinheit, können diese Beschlüsse von dem Eigentümer auf dem Gerichtsweg angefochten werden. Für die Anfechtungsklage gilt der Anwaltszwang, wobei zu beachten gilt, dass die Anfechtungsfristen sehr kurz sind.