AUSGABE: Oktober - Dezember 2015

Wo liegen die Grenzen meines Grundstücks?

Armin Gutschick und Anja Sämann-Gutschick




 
Auf Ibiza kommt es vor, dass man Eigentümer einer Immobilie ist, welche zu einem großen Teil weder im Grundbuchamt noch im Katasteramt verzeichnet ist. Zudem ist es in einigen Fällen leider nicht möglich, genau zu bestimmen, wo die Grenze eines Grundstücks verläuft. Die betroffenen Eigentümer merken die Problematik erst im Zuge des Verkaufs oder der Vererbung der Immobilie. Viele dieser Fälle von unklaren Grundstücksgrenzen und -größen landen dann vor spanischen Gerichten.
 

 
In Spanien gibt es zum einen das Katasteramt, welches eine bei den Gemeinden angesiedelte Behörde ist, deren Hauptfunktion darin besteht, alle Steuern, die die Immobilie betreffen, insbesondere den Katasterwert festzulegen. Im Katasteramt sind Pläne der Grundstücke hinterlegt, welche aber nur eine ungefähre Vorstellung der Grundstücksflächen wiedergeben. Auf der anderen Seite gibt es das Grundbuchamt, welches Rechtssicherheit beim Kauf und Verkauf von Immobilien schaffen soll. In einer Vielzahl von Fällen stimmen die Größenangaben im Kataster und im Grundbuch allerdings nicht überein. Hinzu kommt, dass im Katasteramt weder die Pläne, noch die Größenangaben in den Plänen rechtsverbindlichen Charakter haben. In den Katasterplänen werden zwar die Hauptgebäude samt der Nebengebäude wie Garagen, Schwimmbad oder anderes aufgeführt. Die Aufzählung der vorhandenen Flächen dient aber vor allem der Festsetzung der Steuerhöhe. Je mehr Quadratmeter Wohnfläche auf dem Grundstück gebaut wurden, desto mehr Grundsteuern kann die Gemeinde vom Eigentümer verlangen.
 

 
Der Eigentümer kann sich auch nicht darauf verlassen, dass die Angaben zu seinem Grundstück korrekt im Katasteramt notiert werden. Die notariellen Kaufvertragsurkunden werden zwar an das Kataster weitergeleitet, aber es können Wochen verstreichen, bis die Änderung vollzogen wird. Wenn es einen Eigentümerwechsel im laufenden Jahr gibt, so wird der üblicherweise im Spätsommer zu zahlende Grundsteuerbeleg (IBI) noch auf den Namen des alten Eigentümers lauten. Auch beim Grundbuchamt gibt es Unsicherheiten was die Grundstücksgrößen und -grenzen angeht. Die Grundstücksgrenzen werden oftmals mit veralteten Angaben der Namen der Grundstücksnachbarn beschrieben.
 

 
Ein seit dem 25. Juni 2015 in Kraft getretenes neues Gesetz „Ley Hipotecaría y del Catastro“ soll hier Abhilfe schaffen. Die im Kataster- und Grundbuchamt eingetragenen Daten sollen abgeglichen werden. Das neue Gesetz ermöglicht den Datenaustausch der beiden Institutionen, um in Zukunft widersprüchliche Informationen über ein und dieselbe Immobilie zu verhindern. Damit soll ab sofort verhindert werden, dass eine in beiden Institutionen registrierte Finca ohne genaue Identifizierung seiner Grenzen, Größe und Lage bleibt. Es könnte sich bei dieser gesetzlichen Neuerung um einen großen Fortschritt für die rechtliche Bestimmung der Lage und Größe von Grundstücken in Spanien handeln.
 
Die Vereinigung der Goemetriker-Experten AEGEX (Asociación Española de Geometras Expertos) ist allerdings skeptisch, ob das neue Gesetz genügend Rechtssicherheit schafft. Denn laut Aussage seines Präsidenten behält das neue Gesetz das alte Schema der Trennung zwischen Kataster, der verschiedenen Grundbuchämter, der Notare und der öffentlichen Verwaltung bei. Die verschiedenen Institutionen würden laut dem Präsidenten der AEGEX weiterhin unzureichend zusammenarbeiten, wodurch eine hohe Rechtsunsicherheit entstehen würde. Als Beispiel nennt er, dass die Pläne, welche dem Kataster zur Verfügung stehen, nicht von professionellen Topografen stammen. In der Praxis wäre es so, dass jeder von einer Privatperson eingereichte Plan in die Kartografie des Katasters mit aufgenommen werden kann. •