AUSGABE: August - Oktober 2015

Hypothekenvergabe auf Ibiza

Von Armin Gutschick und Anja Sämann-Gutschick
Kaufinteressenten einer Immobilie auf Ibiza sind oftmals auf eine Finanzierung des Immobilienerwerbes durch eine spanische Bank angewiesen. Von entscheidender Bedeutung für die Kreditvergabe durch eine Bank an Privatpersonen ist es, dass der Immobilienkäufer (Darlehensnehmer) der Bank so viele Sicherheiten wie möglich bieten kann.

 
Die Banken sichern sich ab, indem sie nur kreditwürdigen Darlehensnehmer Geld leihen. Hierbei werden die finanziellen und persönlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers genau durchleuchtet. Als zusätzliche Sicherheit verlangt die Bank nicht selten, dass ein Dritter (meistens nahe Familienmitglieder des Darlehensnehmers) für die Zahlung bürgt. Der Kredit wird in der Regel durch eine Lebensversicherung abgesichert, welche im Todesfalle des Darlehensnehmers ausgezahlt wird. Und der Kredit wird natürlich mit einer Hypothek, welche die erworbene Immobilie belastet, abgesichert. Diese Hypothek wird im Grundbuchamt unter der Rubrik Belastungen der Immobilie eingetragen. Dabei muss sich die Bank vergewissern, dass die geliehene Summe nicht zu hoch ist, damit der Darlehensnehmer sie zurückzahlen kann. Die Bank vergleicht die Darlehenssumme mit dem Wert der zu belastenden Immobilie, um sicher zu stellen, dass die Sicherheiten auch ausreichend sind. Aus diesem Grund verlangt die Bank im Vorfeld einer Kreditvergabe ein Wertgutachten über die zu belastende Immobilie. Auf Grundlage dieses Wertgutachtens kann dann die Bank festlegen, welchen Prozentsatz des Immobilienwertes sie bereit ist zu finanzieren.

 
Eine Hypothek ist ein im Grundbuchamt eingetragenes Grundpfandrecht, das ein Immobilienbesitzer (Darlehensnehmer) an den Darlehensgeber (im Regelfall eine Bank; es kann sich dabei auch um eine natürliche Person handeln) abtritt. Im Gegenzug erhält der Darlehensnehmer ein Darlehen, welches mit der Hypothek abgesichert wird. Sollte der Hypothekennehmer das Darlehen nicht zurückzahlen, dann hat die Bank das Recht, den Darlehensvertrag zu kündigen, mit der Folge, dass das gesamte Darlehen fällig wird, und die Immobilie kann in der Folge versteigert werden.
 
Die Zinsen für die Hypothek werden im notariellen Darlehensvertrag in Spanien normalerweise mit einem „variablen“ Zinssatz auf Grundlage des „Euribor“ vereinbart (beispielsweise Euribor plus 2 Prozent). Diese variablen Zinsen werden jährlich neu festgesetzt. Der Darlehensnehmer zahlt in der Regel während der Laufzeit des Darlehens eine monatliche Hypothekenrate, welche sowohl einen Teil für die Tilgung als auch eine bestimmte Summe für die Zinsen enthält. In Spanien zahlt man über den Darlehenszeitraum hinweg die gleiche monatliche Rate, vorausgesetzt, dass die Zinsen unverändert bleiben.
 
Was passiert, wenn der Darlehensnehmer seine Hypothekenraten nicht zahlt?

 
Die Banken warten bei einer einmaligen Nichtzahlung der Raten meistens drei Monate, bis sie den Schuldner verklagen. In diesem Zeitraum werden dem Darlehensnehmer Mahnungen zugeschickt, in welchen dieser zur sofortigen Zahlung aufgefordert wird. In vielen Fällen bieten die Banken dem Schuldner eine Modifizierung des Hypothekenvertrages an, um die Zahlungsfrist zu verlängern oder es werden Zeiträume eingeräumt, in denen der Darlehensnehmer nur die Zinsen, aber keine Tilgungsraten zahlt. Sollte es keine Einigung mit dem Darlehensnehmer geben, dann reicht die Bank eine Klage ein und dem Darlehensnehmer entstehen hohe Prozesskosten (Gerichtsgebühren, Anwaltskosten, Gutachterkosten etc.) und er muss Verzugszinsen zahlen. Das Gericht wird die Eintragung eines Vermerks im Grundbuch anordnen, wodurch die Hypothekenvollstreckung öffentlich bekannt gegeben wird. Bei einer anschließenden Zwangsversteigerung wird versucht, die Immobilie an den Meistbietenden zu verkaufen, damit der Bank die geforderte Darlehenssumme samt Nebenkosten ausgezahlt werden kann. •