AUSGABE: Dezember - Februar 2015

Der Grundbuchauszug und etwaige Belastungen

Von Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
eder Käufer sollte vor dem Erwerb einer Immobilie die Eintragungen im Grundbuch überprüfen lassen. Man kann bei dem zuständigen Grundbuchamt zunächst eine sogenannte „nota simple informativa“ beantragen. Diese gibt, ohne rechtlich verbindlich zu sein, Auskunft über den Eigentümer und bestehende Belastungen.

Der Grundbuchauszug enthält folgende Angaben: Die Eckdaten der Finca-Nummer mit Lage, Beschreibung des Grundstücks und seinen Grenzen, Informationen zur Größe des Grundstücks und der Wohnfläche; des Weiteren werden die Eigentümer und in der Regel die Art des Erwerbes, sowie die Belastungen genannt. Neben der Überprüfung der Eigentümerstellung und der Beschreibung der Immobilie sollte ein Kaufinteressent den bestehenden Belastungen genaue Aufmerksamkeit schenken, da Belastungen, die nicht vor dem Erwerb gelöscht werden, bestehen bleiben und auch einem neuen Eigentümer gegenüber Wirkung entfalten.

Im folgenden werden die häufigsten Belastungen kurz dargestellt:


Eine Hypothek dient der Absicherung eines Darlehens. Leiht eine Bank oder ein Privatmann (Gläubiger) einem Immobilieneigentümer (Schuldner) Geld, beispielsweise für den Erwerb eines Grundstückes, kann zur Absicherung der Rückzahlung des Darlehens eine Hypothek auf das Grundstück eingetragen werden.

Zur Bestellung einer Hypothek wird eine Notarurkunde zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner unterzeichnet, die dann im Grundbuch eingetragen wird. Es wird der Geldbetrag eingetragen, bis zu dessen Höhe das Grundstück haftet. Ist ein Schuldner nicht in der Lage, das Darlehen zurückzuzahlen, so kann der Gläubiger in das Grundstück vollstrecken und den eingetragenen Betrag für sich geltend machen.

Wird das Darlehen wie vereinbart zurückbezahlt, so hat der Schuldner einen Anspruch auf Löschung der Hypothek. Oft wird das Darlehen erst mit dem Erlös aus dem Weiterverkauf des Grundstücks zurückbezahlt. Ist also noch eine Hypothek auf dem Grundstück eingetragen, sollte der Kaufinteressent klären, wann und wie die Hypothek vor Unterzeichnung gelöscht wird. In der Regel wird eine Urkunde zur Löschung der Hypothek unmittelbar vor Beurkundung der Kaufurkunde unterzeichnet.


Zur Löschung der Hypothek muss die Notarurkunde dann beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht werden und es fällt eine Bearbeitungsgebühr an. Diesen Betrag sollte der Käufer gegebenenfalls vom Kaufpreis einbehalten, um sicher zu gehen, dass der Verkäufer die Kosten für die Löschung trägt.

Neben der Hypothek gibt es noch sogenannte Grunddienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen werden können. Eine Grunddienstbarkeit ist die dingliche Belastung eines Grundstücks zu Gunsten eines anderen Grundstücks. Es gibt eine Vielzahl von möglichen Grunddienstbarkeiten. Es kann beispielsweise ein Wegerecht sein, aber auch die Vereinbarung, eine gewisse Bauhöhe nicht zu überschreiten. Solange eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist, entfaltet sie Dritten gegenüber Rechtswirkung.

Erwirbt man also eine Immobilie, auf der ein Wegerecht eingetragen ist, so ist man gezwungen, dieses auch zu gewähren. Sollte man nicht damit einverstanden sein, muss man darauf bestehen, dass es vor dem Erwerb gelöscht wird, was in der Praxis schwierig sein kann.


Eine weitere häufig vorkommende Belastung eines Grundstücks ist der Niessbrauch. Durch den Niessbrauch an einer Immobilie erhält der Niessbrauchsberechtigte das Nutzungsrecht des dinglich belasteten Eigentums. Er darf das Eigentum in gleicher Weise nutzen wie ein Eigentümer, ist aber gleichzeitig auch verpflichtet, es zu erhalten und zu bewahren. Ein Niessbrauch kann nur mit Zustimmung des Niessbrauchsberechtigen oder nach dessen Tod gelöscht werden.

Die Auflistung der in diesem Artikel genannten Belastungen ist selbstverständlich nicht abschließend. Es ist auf jeden Fall wichtig, vor dem Erwerb eines Grundstücks von einem Rechtsanwalt genau abklären zu lassen, welche Belastungen bestehen und wie man sie gegebenenfalls löschen kann. •