AUSGABE: Oktober - Dezember 2014

Ein Weg, Ihr Landhaus zu legalisieren

Text: Bufete Frau
Besitzer von Häusern in ländlichen Gebieten, die ohne Lizenz gebaut oder erweitert wurden, haben jetzt die Möglichkeit ihre Bauprojekte nachträglich legalisieren zu lassen. Denn die Balearenregierung hat ein entsprechendes Raumordnungsgesetz (LOUS) verabschiedet, das in diesem Jahr in Kraft trat. Ab sofort kann man Bauten in ländlichen Gebieten aufgrund der zehnten Übergangsbestimmung in einem Zeitraum von drei Jahren legalisieren. Die Grundpfeiler des LOUS basieren auf einer Vereinfachung und Rationalisierung der Planung und Abwicklung von Bauprojekten. Mit dem Ziel, gewisse Aktivitäten zu erleichtern, aber gleichzeitig auch strenger gegen Verstöße vorgehen zu können. Das Gesetz sieht eine umfassende Regulierung urbanistischer Bautätigkeiten vor, davon sind auch Häuser in ländlichen Gebieten betroffen, die ohne Genehmigung entstanden sind.
 
Laut Territoriumsplan gibt es auf den Balearen schätzungsweise 30.000 illegale Häuser, davon 28.000 auf Mallorca und 2.000 auf den restlichen Inseln. Zu erwähnen ist, dass dieses Gesetz nicht verabschiedet wurde, um illegalen Bauprojekten Vorschub zu leisten, stattdessen soll es eine nachhaltige Entwicklung ermöglichen. Wobei sowohl ökonomische als auch Umweltaspekte respektiert werden sollen.
 
Die Anwaltskanzlei Bufete Frau kann all Ihre Zweifel ausräumen und Ihnen dabei helfen, diese neue Normative in all ihrer Komplexität zu verstehen. Damit Sie genau wissen, welche Schritte Sie tun müssen, um ein Gebäude oder einen Anbau in ländlichem Gebiet nachträglich legalisieren zu lassen. Eine der häufigsten Fragen ist, welche Bauten legalisiert werden können und welche nicht. Das Gesetz ermöglicht die Legalisierung von Bauprojekten, die in geschützten Gebieten durchgeführt wurden. Selbst in Zonen, die als Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI) klassifiziert sind, ist eine Legalisierung möglich, sofern die Bauprojekte vor dem 1991 verabschiedeten Naturschutzgesetz (LEN) durchgeführt wurden. Grundsätzlich gilt die neue Normative sowohl für Häuser als auch Terrassen, Keller, Pools oder andere Bauten. Voraussetzung ist, dass die Bauprojekte vor über acht Jahren ausgeführt wurden, und von Behördenseite noch kein offizielles Verfahren eingeleitet oder der Abriss angeordnet wurde. Stichtag ist der 29. März 2014, an dem das neue Gesetz in Kraft trat. Somit können alle Gebäude und Anbauten, die vor dem 29. März 2006 entstanden sind, nachträglich legalisiert werden. Um ein Beispiel zu geben: Wenn Sie ein Haus und einen Pool in ländlichem Gebiet haben, und letzterer wurde ohne Genehmigung gebaut, müssen Sie nur nachweisen, dass Sie diesen vor dem 29. März 2006 bauen ließen. Sollte Ihr Grundstück in einem Gebiet der Klassifizierung ANEI liegen, müsste er vor 1991 fertiggestellt worden sein.
 

 
Sofern Sie all diese Voraussetzungen erfüllen, müssen Sie beim Rathaus einen Antrag vorlegen. Sozusagen pro forma, denn ihr illegales Haus oder ihr Pool existieren ja bereits. Bei kleineren Bauvorhaben oder einfachen Technikarbeiten muss der Antrag spätestens einen Tag vor Baubeginn eingereicht werden, bei größeren Bauvorhaben sind es 15 Kalendertage. Laut Normative obliegt die Überwachung des Projektes den Gemeindeverwaltungen, aber auch das Bauressort im Inselrat könnte Inspektionen durchführen. Doch letztendlich ist es die Gemeinde, die einen Baustopp anordnen kann, falls gegen geltende Auflagen verstoßen wird. Wenn das Projekt beispielsweise nicht termingerecht beim Rathaus angemeldet wurde. Dabei ist zu beachten, dass man abgesehen von der Beantragung dieser Express-Lizenz für kleinere Bauarbeiten, einen kompletten Bauplan einreichen muss, der über das gesamte Vorhaben informiert und aus dem auch hervorgeht, wie sich das Bauprojekt auf die Umwelt auswirken und in die Landschaft einfügen wird. Dazu gehören Bauskizzen, Projektbeschreibung, ein Kostenvoranschlag sowie eine juristische Beglaubigung darüber, dass alle Auflagen erfüllt wurden. Aufgrund dessen ist es empfehlenswert, dass Sie Experten konsultieren, wie eine Anwaltskanzlei und einen Architekten, die überprüfen, ob Sie alle Voraussetzungen für die Legalisierung Ihres Hauses oder Anbaus erfüllen. Denn die juristische Beglaubigung muss von versiertem Fachpersonal unterzeichnet sein.
 
Um eine nachträgliche Bewohnbarkeitsbescheinigung zu erhalten, müssen Sie laut Normative neben den Gebühren, die für die Ausführung eines Anbaus oder Neubaus fällig werden, eine Geldbuße von 15 % an das Rathaus zahlen. Diese richtet sich nach der Höhe der Baukosten und setzt voraus, dass Sie die Legalisierung innerhalb des ersten Jahres beantragen. Im zweiten Jahr beläuft sich die Geldstrafe auf 20 % und im dritten Jahr auf 25 %. Um die entsprechenden Gebäude oder Anbauten in ländlichen Gebieten legalisieren zu können, muss auch die Projektdauer in den Anträgen vermerkt sein, und natürlich muss das Rathaus vorher über das Vorhaben informiert worden sein. Dies ist eine Grundvoraussetzung. Die Legalisierungsfrist darf einen Zeitraum von zwei Jahren in keinem Fall überschreiten. Seit Inkrafttreten des Gesetzes läuft die Zeit gegen Sie. Jetzt ist der Moment, Ihren Pool, Ihre Garage oder Ihren Keller legalisieren zu lassen. •