AUSGABE: April - Juni 2014

Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie?

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick


Veräußert ein Residenter oder ein Nichtresidenter seine spanische Immobilie, kann dies für ihn als Verkäufer bedeuten, dass er einen Veräußerungsgewinn und einen Wertzuwachs erzielt hat, welche er beide versteuern muss.

Den Verkäufer trifft grundsätzlich die gemeindliche Wertzuwachssteuer („Plusvalía municipal”), falls zwischen Käufer und Verkäufer keine anderslautende Vereinbarung getroffen worden ist. Eine solche Vereinbarung ist allerdings laut der neusten Rechtsprechung nur unter bestimmten Voraussetzungen gültig. Zudem hat der Verkäufer den Veräußerungsgewinn seiner Immobilie zwischen Erwerb und Veräußerung zu versteuern (“Staatliche Wertzuwachssteuer”), falls ihm dadurch ein finanzieller Vorteil zufließt. Dies wird im Einkommenssteuergesetz (IRPF) als Einnahme behandelt und seinen übrigen Einnahmen hinzugerechnet.

Es sind damit zwei völlig verschiedene Steuern bei Besteuerung des Wertzuwachses bzw. Veräußerungsgewinns von Immobilien zu unterscheiden:

• Die staatliche Einkommenssteuer, die den Veräußerungsgewinn von Grundstücken und – soweit vorhanden – auf ihnen errichteten Gebäuden besteuert.

• Die gemeindliche „Plusvalia“, die den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken besteuert, ohne dass bestehende Gebäude berücksichtigt werden.

Durch die steuerlichen Vergünstigungen bei einem Erwerb vor dem 31.12.1986, ist die Besteuerung des Veräußerungsgewinns umso niedriger, je länger der Erwerb zurückliegt. Bei der Plusvalia ist die Steuer hingegen umso höher, je länger der Übertragende Eigentümer der Immobilie war, wobei nur die letzten zwanzig Jahren in Ansatz gebracht werden.





Spanische (staatliche) Gewinnsteuer
Bei der staatlichen Gewinnsteuer muss man zwischen Residenten und Nichtresidenten unterscheiden.
Für Nichtresidente auf den Balearen beträgt der derzeitige Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn einheitlich 21 %. Für Residente beträgt der aktuelle Steuersatz für Veräußerungsgewinne bis 6.000 Euro 21 %, zwischen 6.000 Euro und 24.000 Euro 24 % und über 24.000 Euro 27 %.

Überträgt ein Nichtresidenter eine auf den Balearen belegene Immobilie, ist der Käufer verpflichtet einen Betrag in Höhe von 3 % des beurkundeten Kaufpreises einzubehalten und innerhalb eines Monats nach Beurkundung des Kaufvertrages unter Verwendung des entsprechenden Formulars zu Gunsten des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen und dem Verkäufer dann den entsprechenden Nachweis auszuhändigen. Hat der Verkäufer bei der Veräußerung keinen Gewinn erzielt, zahlt das Finanzamt dem Verkäufer auf Antrag den eingezahlten Betrag oder einen Teilbetrag nach Abzug möglicher Steuerschulden zurück.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer
– “Plusvalía municipal”
In der Regel wird jede Übertragung eines städtischen Grundstücks, welches der Grundsteuer (IBI) unterliegt, mit der Steuer auf den Wertzuwachs bei städtischem Boden, dem “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, umgangssprachlich Plusvalia, besteuert.

Grundlage der Steuer ist der Wertzuwachs bei städtischem Grund und Boden. Bei Erwerb eines bebauten Grundstücks zählen damit Gebäude nicht mit, sondern nur der Grund und Boden. Besteuert wird der tatsächliche Wertzuwachs während der letzten zwanzig Jahre vor der Übertragung. Die von der Gemeindeverwaltung erstellte Berechnung der genauen Höhe der Plusvalia-Steuer basiert auf dem sogenannten “Valor catastral”, dem Katasterwert. Der Katasterwert kann dem jeweiligen Grundsteuer-Bescheid des Vorjahres entnommen werden.
Die Notare sind verpflichtet, der zuständigen Gemeindeverwaltung eine Aufstellung aller von ihnen beurkundeten öffentlichen Urkunden zu übermitteln, soweit diese für die Plusvalía-Steuer relevante Rechtsgeschäfte beinhalten. Ohne den entsprechenden Antrag der Käufer- oder Verkäuferseite bei der Gemeinde auf die Berechnung der Plusvalia, wird heutzutage das zuständige Grundbuchamt eine Eintragung des neuen Eigentümers nicht vornehmen.

Ist der Verkäufer der Immobilie ein Nichtresidenter, so kann sich die Gemeinde bei der Beitreibung der Plusvalía-Steuer direkt an den Käufer der Liegenschaft halten. Als Folge dieser Rechtslage können Gemeinden den Erwerber in Haftung nehmen, selbst wenn dieser in der notariellen Erwerbsurkunde nicht ausdrücklich zur Übernahme der Steuerzahlung verpflichtet wurde.