AUSGABE: Februar - April 2013

Lohnt sich die Einbringung einer Immobilie in eine S.L.?

Text: Anja Sämann-Gutschick und Armin Gutschick



 

Zahlreiche Immobilien auf Ibiza und Formentera sind in der Vergangenheit mittels einer spanischen S.L. (Sociedad de responsabilidad Limitada) erworben oder zu einem späteren Zeitpunkt in eine Gesellschaft eingebracht worden. Einer der Hauptgründe hierfür war, dass es sinnvoll schien, später einmal nicht die Immobilie selbst, sondern die Gesellschaftsanteile zu verkaufen. Bis Ende 2006 handelte es sich oftmals um eine sog. passive Vermögensgesellschaft (sociedad patriomonial). Die Gesellschaft wurde ausschließlich zum Erwerb einer Immobilie in Spanien gegründet. Wurde eine Liegenschaft von einer spanischen Vermögensgesellschaft gehalten, konnte man von einer ganzen Reihe steuerlicher Vorteile profitieren, welche allerdings zum großen Teil zum 1. Januar 2007  weggefallen sind.
 
Ob es sich heute trotz des Wegfalls der steuerlichen Vorteile der sog. Vermögensgesellschaft noch immer lohnt, eine Immobilie direkt über eine Gesellschaft zu erwerben oder eine Immobilie in eine Gesellschaft einzubringen, ist fraglich.
 
Die Einbringung einer Immobilie in eine S.L. macht im Normallfall zumeist aus Kostengründen keinen Sinn mehr, da jedes Jahr  für Buchhaltung und Bilanz ca. 1.500 € anfallen. Bei teuren Immobilien hingegen kann sich der Aufwand lohnen: Gehört die Immobilie einer Gesellschaft, konnte dies den Gesellschaftern bisher helfen, künftige Übertragungen zu verbilligen. Besonders kostengünstig ließen sich bis dato erbrechtliche Komplexe gestalten, um die nach wie vor hohe spanische Erbschaftssteuer für nichtresidente Immobilieneigentümer zu umgehen. Zudem sind die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie bzw. den Gesellschaftsanteilen nicht durch bloße Einsicht in das Grundbuch erkennbar. Des Weiteren zahlte die S.L. anders als ein Privatmann bisher keine Vermögensteuer. Die Vermögenssteuer ist in Spanien zeitlich begrenzt für die Jahre 2011 und 2012 für Vermögen von Residenten und Nichtresidenten über 700.000 € wieder eingeführt worden. Diese Maßnahme wurde nunmehr für das Jahr 2013 verlängert.
 
Wird die Immobilie ausschließlich durch die Gesellschafter genutzt, könnte man annehmen, dass die spanische S.L. nichts zu versteuern hat, da diese keine Gewinne erzielt hat. Die spanische Finanzverwaltung ist allerdings der Ansicht, dass eine Gesellschaft zwingend auf Gewinnerzielungsabsicht angelegt sein muss. Deshalb ist die Gesellschaft auch verpflichtet, für die Nutzung der Immobilie durch Geschäftsführer und Gesellschafter einen Mietzins zu verlangen, der als Einnahme der S.L zu versteuern ist. Es handelt sich um einen Leistungsaustausch zwischen der Gesellschaft und ihren Gesellschaftern. Der Mietvertrag sollte bezüglich des Mietzinses so gestaltet werden, dass es zum einen etwa dem entspricht, was ein beliebiger Dritter zahlen würde (marktüblicher Mietzins), zum anderen aber durch die laufenden Kosten der Immobilie (Nebenkosten) „ausgeglichen“ wird.
 
Was aber ist zu tun, wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt an einen Dritten verkauft werden soll? Hier ist darauf zu achten, dass die Liegenschaft nach Möglichkeit nicht aus der Gesellschaft heraus veräußert wird, sondern dem Verkauf der Gesellschaftsanteile als steuerlich günstigerem Modell Vorrang eingeräumt werden sollte. Der Verkauf von Geschäftsanteilen war bisher gemäß dem spanischen Wertpapiergesetz (Art. 108 de la Ley del Mercado de Valores) unter bestimmten Voraussetzungen weitgehend steuerfrei. Dies ist heute jedoch aufgrund einer Gesetzesänderung nicht mehr der Fall.
 
Als Fazit kann man festhalten, dass die Einbringung einer Immobilie in eine spanische S.L. bei teuren Immobilien sich nur im Einzelfall lohnt, da wie aufgezählt eine Vielzahl von Steuerbegünstigungen der S.L. im Laufe der letzten Jahre weggefallen sind. All diese aufgezeigten Problemkreise sind indes so komplex, dass sie stets unter Bezug auf den Einzelfall mit einem kompetenten Rechtsanwalt abzuklären sind.