AUSGABE: Dezember - Februar 2014

Legale Immobilie dank neuem balearischen Bodengesetz?

Text: Anja Sämann-Gutschick und Armin Gutschick

Oftmals stimmt die im Grundbuchamt und Kataster eingetragene Bebauung mit der tatsächlichen Bebauung nicht überein. Beim Verkauf einer Immobilie sollte sich der Käufer der Liegenschaft die Frage stellen, ob die bestehende Bebauung rechtlich legal ist. Bei der Beantwortung dieser Frage kommt es aber nicht nur auf die Eintragung im Grundbuchamt und Katasteramt an, sondern vor allem auf das anwendbare balearische Baurecht.
 
Ganz aktuell hat die balearische Regierung am 13. September 2013 eine Gesetzesvorlage für ein neues Bodengesetz beschlossen. Das Gesetz sieht vor, illegale Bauten im Argarland (suelo rustico), die Bestandsschutz genießen, zu legalisieren. Sollte der Gesetzentwurf wie geplant Anfang 2014 im Balearenparlament in dieser Form verabschiedet werden, dann haben Eigentümer von Immobilien und Bauten mit landwirtschaftlichem Nutzen eine Frist von drei Jahren, um deren baurechtliche Situation zu legalisieren. Voraussetzung für die Legalisierung ist neben dem Nachweis des Bestandsschutzes durch den Eigentümer ein Antrag auf Zahlung der Gebühren und Genehmigung der Gemeinde. Wird der Bau im ersten Jahr legalisiert, fällt eine Strafsteuer in Höhe von 15 % des Immobilienwertes an, im zweiten Jahr beträgt das Bußgeld 20 %, im dritten Jahr 30 %.
 
Was bedeutet konkret der Bestandsschutz, die Baugenehmigung und die Legalisierung der Bebauung auf den Balearen?
 
Grundsätzlich gilt, dass für jede Bautätigkeit eine entsprechende Baugenehmigung eingeholt werden muss und diese von der Gemeinde als zuständige Baubehörde abgenommen werden muss. Die Eintragung im Grundbuchamt ist ein Indiz für die Legalität, aber es ist in der Praxis durchaus möglich, dass eine im Grundbuchamt eingetragene Bebauung illegal ist.
 

 
Wer z. B. auf seinem Grundstück einen Anbau plant, ohne zuvor dafür eine Baugenehmigung beantragt zu haben, der verstößt gegen das geltende Baurecht und der Anbau ist nicht legal. Der Eigentümer hat deshalb erst einmal keine Möglichkeit, den Anbau im Grundbuch im Wege einer notariellen Neubauerklärung eintragen zu lassen. Hierfür müsste er nämlich dem Notar die Baugenehmigung und Bauabnahme der Gemeinde als zuständige Baubehörde vorlegen. Auf den Balearen verjähren Verstöße gegen das Bauordnungsrecht unter bestimmten Vorraussetzungen innerhalb von 8 Jahren. Das hat zur Folge, dass die zuständige Gemeinde nach Ablauf der 8 Jahre in der Regel kein Recht mehr hat, eine Abrissverfügung zu erlassen. Die Bebauung genießt dann den oben bereits mehrfach erwähnten Bestandsschutz. Besorgt ein Architekt nun bestimmte Nachweise, die die Existenz des Anbaus über einen Zeitraum von 8 Jahren belegen, dann kann man ohne Vorlage einer Baugenehmigung und einer Bauabnahme eine notarielle „Altbauerklärung“ beurkunden und das Grundbuchamt wird den Anbau mit den zusätzlichen Quadratmetern dann auch im Grundbuch eintragen.
 
Es handelt sich hierbei aber nicht wie fälschlicherweise oft angenommen um die nachträgliche Legalisierung von Immobilien. Der Anbau ist und bleibt baurechtlich illegal. Er genießt lediglich Bestandsschutz und dieser schützt den Eigentümer damit vor einer Abrissverfügung oder anderen Maßnahmen durch die Gemeinde. Sollte der Eigentümer später weitere Baumaßnahmen durchführen wollen und einen entsprechenden Antrag bei der Gemeinde stellen, so hat er keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung.?Von einer nachträglichen Legalisierung kann in diesem Rahmen nur gesprochen werden, wenn der Eigentümer für ungenehmigte Baumaßnahmen nachträglich eine Baugenehmigung einholt und die Bebauung von der Gemeinde abnehmen lässt. Ob die Bebauung nachträglich genehmigungsfähig ist, hängt von den geltenden Baunormen zum Zeitpunkt der Einreichung des Bauantrags ab. Im Extremfall genießt eine Immobilie Bestandsschutz, kann aber wegen der bestehenden Baurechtsnormen niemals legalisiert werden.
 

 
Genau in diesen “rechtsfreien” Raum tritt nunmehr der eingangs beschriebene Gesetzesentwurf der balearischen Regierung. Hier soll Eigentümern die Möglichkeit gegeben werden, Bebauungen nachträglich unter einem Kostenaufwand legalisieren zu lassen. Vor diesem Hintergrund sollte der Erwerber einer Immobilie auf den Balearen den nachfolgenden Punkten besondere Aufmerksamkeit schenken:
 
• Sind noch nicht mehr als acht Jahre seit Abschluss der Bauarbeiten vergangen, sollte er sich das Vorlegen einer Baugenehmigung nachweisen lassen. Die zuständige Gemeindeverwaltung kann die entsprechende Bestätigung ausstellen.
 
• Durch eine Grundbuchauskunft kann überprüft werden, ob die “Neubauerklärung” abgegeben wurde und im Grundbuch eingetragen ist (Neubauerklärung – “Declaración de obra nueva”).
 
• Bereits im privatschriftlichen Kaufvertrag ist die Existenz eines Gebäudes unter Bezeichnung seiner wesentlichen Merkmale aufzunehmen.
 
• Liegt die Immobilie in einer Urbanisation, sollte sich der Erwerber über deren Satzung und interne Regeln informieren und sich belegen lassen, dass der Verkäufer den auf das Grundstück entfallenden Anteil für die gemeinschaftlichen Kosten und Abgaben bezahlt hat.
• Liegt der Bau des Hauses weniger als zehn Jahre zurück, sollte sich der Erwerber vom Verkäufer die Anschriften des Bauherrn, Bauunternehmers, Architekten und aller sonst am Bau Beteiligten geben lassen. So ist er bei schwerwiegenden Baumängeln in der Lage, die zehn Jahre lang bestehende Haftung gegen diesen Personenkreis geltend zu machen („seguro decenal“).
 
• Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte der Interessent vor Ort überprüfen, ob dessen Beschreibung, so wie sie in der öffentlichen Verkaufsurkunde des Verkäufers und im Grundbuch enthalten ist, mit der Wirklichkeit übereinstimmt. Gegebenenfalls sollte er die Grundfläche nachmessen und auch die Nachbarn befragen. Bei unklaren Grenzverhältnissen kann ein Topograph mit der Vermessung beauftragt werden. •